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[2014最美丽置业顾问评选] 房价又在涨?自贡楼市要咋子?吐槽自贡楼市发展趋势,这篇文章值得推荐

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2017-1-4
发表于 2017-6-6 16:43:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 嘻嘻哈哈过大年 于 2017-6-10 12:06 编辑

       5月下旬,自贡第十六届房地产展示交易会圆满举行。每年的房交会开发商总是给大众展示最新的作品,购房者则根据自身经济实力和喜好挑选满意的新居,从业者希望能深入了解整个行业的具体情况。按照业界一位权威人士的看法,当前的中国楼市,正处于黄金十年与白银十年的过渡点上。那自贡房价为何上涨?自贡楼市要咋子?吐槽自贡房市发展趋势,这篇文章值得推荐!
QQ截图20170606164325.png
自贡房源紧俏、供求关系紧张房价上涨
       房价在很大程度上是由供求关系决定的。南湖区域内各大品质楼盘房价涨幅近年来一直居于我市各区域前列,无疑是自贡楼市的风向标。
       一方面,从供应端来看:由于南湖区域现在可开发用地越来越少,土地成本居高不下,去年底今年初主城区两轮土地拍卖尘埃落定,南湖生态城两大地块分别以380万元/亩,430万元/亩高溢价成交。地面成本上升以及该区域内可开发用地的减少,房价上涨已是必然。
      另一方面,从需求端来讲,南湖核心区域逐渐成型的“钻石生活圈”,已成为我市居民改善性的需求首选,势必引起该区域的房价上涨。据我市房地产界资深人士介绍,现在人们的观念不仅已经从“有房住、住得下”转变为“住得好、住得健康”,而且越来越重视“窗外价值”——交通是否便捷?购物是否方便?环境是否生态?饮食、娱乐、教育、医疗等等配套是否完善?这些大大小小的圈子套下来,才会最终选出心怡的楼盘。
      南湖区域的“热”,可以说是集天时、地利、人和于一体,因一定时期内社会各类资源总量是有限的。南湖生态城,作为自贡城市构架的重要组成部分,迅速完成了“城市繁华新核心”的规划建设。如今,这里有健康主题公园南湖公园,有汇东实验学校南湖分校、金苹果幼儿园等顶尖的教育资源,更有声誉鹊起的城市综合体华商·国际城。这一系列资源在近几年之内无法被复制,这也是该区域的“含金量”越来越高的重要原因。
      而华商.公园里作为自贡楼市的领跑者,一直以来以量价齐升的态势,受到市场追捧,华商.公园里第三期自去年底[url=]开盘[/url]以来,最后800套待售房源,已经锐减到一半以下。
    “我们一家人都觉得南湖这边已经起来了,不管是生活,还是耍,都很方便。特别是美食街,新店子多,买了‘公园里’的房,以后不想自己在家做饭的话,就在这随便选一家都不错,一天吃一家,一个月都可以不重样!”性格开朗的刘志明是记者在华商·公园里销售中心暗访时交流的一位购房者,他的话也是众多市民的心声。
      很难想象,如今时尚繁华的华商·国际城几年前还是城市的边缘地带,不少购房者都怕生活不便而放弃了在此买房,留下了不小的遗憾。刘志明也是其中的一个。“咋子不后悔嘛!我们在华商·公园里一期就来看了房的,钱都准备好了。当时如果下手,现在都涨了好多了。而且按流行的说法,现在这里才是‘钻石生活圈’。”聊到华商·公园里三期即将调升价格的事,他一脸悔意,一再追问这次涨价的幅度。
      的确,华商·国际城这个现代城市综合体的崛起速度出乎很多人的预料。拥有IMAX巨幕的星维影城、聚天下美食的盐都美食街、汇世界名品的奥特莱斯、创意多多的格子里、都市英雄电玩城等等各业态的“顶配”不约而同云集于此、协同发展。记者还了解到,华商·国际城是一个要持续八年开发的项目,目前还尚处于第一阶段,在接下来的升级打造中,将会有高品质的大型综合超市永辉,体育用品大卖场迪卡侬,咖啡之王星巴克等大牌商家率数进场,体验式、一站式的文化、体育、社交、休闲、娱乐、康体等主题业态也将快速补充完善。作为华商.国际城唯一的配套华宅——华商.公里的综合价值和前景,当然不可估量。
      在深入了解到华商·公园里的潜力后,记者不禁佩服开发商的超前眼界和出众的实力。据悉,华商·公园里并不是友华置地的第一个住宅项目。虽然前期多是与其它开发商联合,但在与那些住宅项目大腕合作中所汲取的经验,让友华置地明白如何去顺应市场的变化,如何去寻求地块价值、地理文化,以及居住需求之间的平衡。所以,对于体量并不是特别大的华商·公园里,友华很舍得投入资本和精力。
      华商·公园里项目建筑均为架空层,这不仅增加了小区内的活动区域,同时也保证了住宅的私密性,以及安全、隔潮、通风的性能。另外,华商·公园里还是我市率先采用节能、环保一体化复合板作为外墙材料的楼盘,仅此一项,其造价即比普通楼盘外墙材料高5倍以上。还有数不胜数的细节,都能给业主带来极佳的居住体验,甚至会让他们觉得,这里的每一处细节,都是为自己量身而定。在一期业主全面入住后,华商·公园里更是赞誉声一片,而在业主的口口相传中,该楼盘二期已经售罄、三期开盘火爆至今。
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    对于近期交传的是否调价的敏感问题,我们也进行了实地调查。令人意外的是,置业顾问并没有为了促销立刻给出肯定的答复,而是微笑着说:“目前我们还没有接到上调价格的通知,但听说会在房交会之后上调。根据南湖区域地价和各楼盘的售价普涨趋势,还有我们华商·公园里的标杆定位、配套‘含金量’来看,我个人认为您近期购房是一个很明智的选择,供您参考吧。”
       置业顾问的话说得很客观,但却传递出一个对购房者来说非常有价值的信息,那就是华商·公园里时隔一年后将再次上调价格绝非空穴来风,也不是特立独行,而很可能是在南湖区域地产项目综合价值整体上移大背景下的必然事件,是一个友华置地高层经过调查研究、审慎推演后的重要决策。
      让我们再来看看一年前华商·公园里房源单价调升逾1000元,引爆社会热议,友华置地负责人接受媒体采访时所说的一番话——“纵观房地产市场,我们发现一个不成文的普遍规律:与大型城市综合体相邻或配套的住宅项目,在一线城市其价格比其他区域的同品质楼盘一般会高出一倍左右,二线城市会高出50%左右,我们这类城市高出30%左右应该是正常的。况且,我们本次调升后的价格,仍然比一些窗外综合价值资源和产品品质明显弱于我们的楼盘还低一截,还别说按市场规律我们理应比同品质高出30%左右。所以,华商·公园里未来仍有价格上升的空间。”
      如今,该负责人所说的一切,都成为了现实!
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华商公园里一期实景
友华置地负责人:调价是为了实现价值回归
       为了最终确认华商·公园里即将上调价格这一消息的真实性。记者亮明身份,采访到了友华置地负责人。他郑重表示:确有其事,但此次调价并不是谋求更高的利润,而是为了实现价值回归。
       他进一步解释说,目前的房地产市场正在加快结构分化,也包括价格体系的分化。在此次即将到来的调价前,为了自身的价格体系稳定,华商·公园里已经足足一年没有调价,而在这段时间里,南湖区域的地块价值不断攀升,各楼盘的售价也已经大幅上扬。一些整体品质与华商·公园里有差异的楼盘都已经赶上或超越了“公园里”的售价。如果再继续维持以前的价格体系,不仅与华商·公园里的市场定位、客户定位、产品定位不符,还是对华商·公园里业主们利益的一种伤害。
      据该负责人介绍,目前,华商·公园里一期已经交房,二期已经售罄,三期也已经销售过半,项目的优良品质已经被市场高度认同,项目的窗外综合优质资源加速呈现,项目的价格体系与产品品质价值已经严重脱节,所以,华商·公园里到了第二轮价格调升的时间窗口。
      “至于上调幅度多少,目前还属于商业机密。不过我也在此请信任友华置地、青睐华商·公园里的广大市民及购房者放心。我们绝不会乱涨价,调价是建立在科学评估和市场供求的基础上的。华商·公园里面对的是市内外的大市场,服务的是追求时尚品质生活的客户群,打造的是自贡地区品质华宅的标杆,制定的是‘高于但不脱离’市场平均水平的价格体系。华商.公园里的开发初心和目标,我们是始终如一的,是坚持贯穿于整个项目的开发进程中的。我们不断投入对华商·国际城的升级打造,也是为了保持这个初心。”友华置地负责人真诚地说。
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华商公园里一期园林局部
业界“深喉”:整个南湖区域的价值中枢都在上移
       华商·公园里即将调价,社会各界和业内人士又是怎样看的呢?
       记者的一位主要跑房地产线的同行表示:这是“意料之外、情理之中”的事,因为在政府“高起点、高标准、大手笔、快速度”的要求下,南湖区域的基础设施建设已经趋于完善,远达、友华、银海等开发商的“合力开发”又使得南湖的人气得以进一步的聚集。人往热处跑,购房者的追捧,当然会进一步推升这个区域的[url=]房价[/url]。
       据我市一位已从业十年的业界“深喉”透露:南湖区域正在酝酿调价的楼盘,并不止华商·公园里一家。因为在2015年后,这里的发展“引擎”华商·国际城进入成熟期,带动了整个区域的价值中枢上移,拍出的地价不断攀升。不过总体来看,已经只剩下不到400套房源的华商·公园里,调价所获得的收益还不如捂盘待涨,调价后如果继续卖房,应该是重视品牌价值大于重视眼前收益。
       正在考虑换房的刘女士听说华商·公园里要上调价格后表示:“买房是大事,需要的钱不少,这个周末就抽时间和老公去销售中心了解一下,如果房子的确不错,就‘抢’一套,免得调价以后多花钱。娃儿明年就要读书了,那里离汇东实验学校南湖校、蜀光绿盛实验学校南湖校区都近,环境也好。”
       的确,志在“区域市场第一”的友华置地有宏伟的蓝图,也有脚踏实地的努力。华商·公园里是该公司打造品牌住宅产品的龙头产品,也是在我市房地产市场细分化、品质化的趋势中,具有提档升级标杆意义的住宅产品。更难能可贵的是,这处楼盘被华商·国际城的“钻石生活圈”所包围,而随着最后一期的房源迅速递减,购房者和家人一起进入这“钻石生活圈”、拥有生态舒居美宅的机会已弥足珍贵。
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整体趋势如何:当下是在自贡买房的好时机吗?
      “不买怕涨,买又怕跌,现在真的是有点纠结!”王先生是属于改善型住宅的需求者,家里虽然现在住得下,但是想住得更好,更有生活品质。在不久前的房交会上,他几乎是把每个参展的住宅楼盘都了解了一遍,但最终还是没有下单。因为他心中有个担忧:国家对部分一、二线城市的楼市密集强制调控政策不知道会不会波及到自贡来,会不会逆转自贡楼市稳步上行的态势?
      “房子是用来住的,不是用来炒的。”这句为当前中国楼市定调的中央喊话现在大家已经是耳熟能详了。
       但是据资深业内人士分析,在自贡市场,目前能算得上经过细分市场后定位开发的改善型、个性化高品质楼盘,还鲜有所见。但由于南湖区域因土地资源逐渐减少、拍卖地价不断攀升,多处楼盘均以“小步慢跑”的方式向上调价,市场也对这一趋势给予了认可。而部分一、二线大城市限购等政策产生的挤出效应,以及内引外联交通体系建设的高速发展,使返乡置业的自贡人逐渐增多,对本地楼市“去库存”起到了一定的助推作用。综合来看,自贡楼市整体阶段性继续稳步上行应该是大概率事件,当然,还得看具体项目位置、产品品质、窗外价值、开发品牌等综合性价比。
       并且在中国社科院近日推出了《房地产蓝皮书》中,该蓝皮书执行主编表示,相对于一线城市步入存量房时代、二线过热城市面临量价回调风险,位于大城市周边的小城市或者是自身具有产业优势的三、四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。他同时还预测2017年房地产业宏观经济地位将继续回升,但是可比增速将明显下降。而我市地处川南内陆,近年来楼市整体波动幅度不大,与一线城市的大起大落相比,可谓稳中有升。随着经济社会的不断向前发展,城市建设的提档升级,房地产业的良性竞争,自贡楼市已经连续三年实现稳步上行,销售金额也逐年递增。据统计显示,去年,全市共销售新建商品房屋233.79万平方米,同比增长20.5%;销售金额111.99亿元,同比增长24.1%。 在分类数据中,我市去年住宅共销售211万平米(18093套),销售面积同比涨幅为19.1%;住宅销售金额93.86亿元,同比增长19.2%。办公楼、商业营业用房销售面积同比分别增长72.4%、76.2%。大量的实际数据也说明,存量减少,价格上扬。稳中向好依然是自贡楼市今年的主基调。自贡正符合《房地产蓝皮书》所指的三、四线城市房地产市场发展情况。
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价值如何:哪儿的楼盘才是住用、价值两创收?
       毫无疑问,近期购房的消费者,心中都是抱着本地楼市会继续上行期望的,但他们未必都能心想事成。因为自贡楼市已经随着时间的推移而发生了一些变化。其中最为显著的,正是从普涨普跌过渡到区位、产品、价格的“结构性分化”。像南湖生态城区域的华商·公园里、南湖领御、泰丰国际城、晶泽华府等区位优势较大,综合资源较为集中,联动效应较强的各楼盘,再如与南湖区域毗邻,呈渐入佳境之势的龙湖区域一些楼盘,就属于“强者恒强”的范畴,而一些开发较晚、配套资源不足、改造难度较大区域的低品质同质化产品,则会面临房源去化趋缓、房价长期滞涨的局面。
       根据本届房交会的情况来看,自贡楼市改善型的中大户型已成“新宠”,购房者们大多关注的户型基本是90平米以上的小三室和100平米以上的大户型,二次置业咨询改善性住房的消费者有明显上升的趋势。
       特别值得一提的是,虽然开发改善型、个性化住宅产品是目前房市和向纵深发展的趋势,但并非所有的开发商都能适应这一市场的变化。在市场加速集中化、结构性分化的大趋势下,房地产开发商将在优胜劣汰的过程中逐渐减少,只有部分充分具有超前意识、综合实力和品牌力的开发商,才会有生存和发展的机会。而这些在激烈的市场竞争中能活下来的开发商,一定是能在尊重市场、细分市场、尊重客户、细分客户的前提下来开发市场和目标客户所需求的产品。出于这样的分析,当前一些区位的优质楼盘正处于价值回归的阶段,有开发商的品牌号召力,有区位优势的凸显,有“窗外价值”的叠加,这些楼盘才是真正的“价值洼地”,这也正是华商·公园里等代表性楼盘叫好又叫座的真正原因。
       在本系列报道的采访过程中,记者经常会被意向购房者们反问——当前自贡到底哪个楼盘的升值空间最大?这个问题的答案,其实并不仅仅限于具体的楼盘本身,而应同时考虑区域的发展趋势和综合的配套条件。目前自贡市场除南湖生态城外,与南湖一桥相连的沿滩新城,离繁华尽显的华商·国际城仅有两三公里路程,同样处于该区域的“钻石生活圈”范围,在其区位价值尚未完全显现前,在这里置业也是不错的选择。目前一些有远见的开发商已经在此布局,将倾力打造真正的改善型住宅。我们有理由相信,在自贡房地产市场“结构性分化”不可逆发展趋势下,自贡楼市将开启楼市纵深发展新的新篇章!
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