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[楼市快递] 一线冰封二线平稳三线回落 2018房价走势深度解读

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发表于 2018-1-9 09:05:28 | 显示全部楼层 |阅读模式

每年的年末年初,都会出现一个旷世奇问:

今/明年,房价往哪走?是涨还是降?

这个问题,政府关心、房企关心、购房者关心,而作为研究机构的我们更加关心。我最近看了很多份年报,听了很多关于趋势研判的会议。

今天,我想结合着这些观点和数据,跟大家聊聊,2018年的房地产究竟会往哪走?

调控政策会不会松动?房产税会不会出台?

最近关于调控政策是一个又一个的搞出大新闻。

先是,南京、郑州这些二线城市对高学历人才开放房票购房,有人说,这就是曲线松绑限购;

紧接着,兰州直接光明正大的说,哥们不陪你们玩儿了,我扛不住了,我要先松绑一些区域;

最后,是合肥,合肥说2016年11月之前成交的土地不限价,于是有引来了一帮解读,合肥率先松绑限价。

单单从新闻上看,好像是调控政策松动了那么一些。

就连任志强都说,2018年政府还是有可能松绑限购的,因为现在地方政府的财政已经非常紧张了,紧要关头,不排除松绑限购的可能。

关于调控政策是否松动这个问题,你得先做好第一步。

请取关或屏蔽朋友圈里所有置业顾问的分析!

接着,我们开始第二步。

看政策,听他们的都是扯,直接看最高指示:

1.要加快长效机制建设;

2.保持政策的连续性和稳定性,调控目标不动摇不放松;

3.因城施策,差异化调控。

这么看好像没啥重点哈,没关系,咱得动脑子想。

第一,调控目标完成了么?

如果不出意外,2017年中国商品房成交量会干到16亿㎡,成交额会干到13万亿,再次创个新高。

2017年商品房成交量和成交金额▼


一二线城市是成交有所萎靡,但市场从一二线城市转移到了三四线城市,三四线城市成交量大幅提高。

市场热度也没有降下来,投资比例再创新高,简直是越限越投资。


很显然,市场成交没有降、市场热度没有降,预期的调控目标也没有完成。

第二,长效机制出台了么?

最高指示说了,要解决房价的问题,还得靠长效机制,这是个一劳永逸的解决系统。

但是在这个解决系统出来之前,肯定要保持市场的稳定,给它留足空间和时间,但是现在看,这个牵扯土地、金融、政府、房企的解决系统还在加快建设阶段,还没有出台。

这个系统一天不出台,短期调控就一天不会放松,一旦放松,房价涨了,空间和时间都没了,谁来背锅?

第三,什么叫差异化调控?

兰州这次限购松绑就叫差异化调控。

兰州这个城市,即使不限购,房价也不涨,房子也卖不动,兰州新区都烂尾多年,都快成鬼城了。现在一限购,真叫是屋漏偏逢连阴雨,雪上加霜。

因城施策,差异化调控就是,库存小的,房价涨的猛的城市,还得憋着,等着长效机制来管你;库存大的吓死人的城市,适当放松一下,赶紧卖吧。

调控目标还没完成,长效机制也没出台,还需要时间和空间,那现在还谈个毛的调控松绑?库存比较大的、松绑了房价也涨不上去的城市,那你就稍微松动一下,该卖赶紧卖。

这才是2018年的政策基本面!

接着说房产税的问题。

其实,房产税这个事儿会影响房价,但决定不了房价。你看国外那些国家,哪个因为房产税导致了房价的暴跌?

但是,这些国家倒是因为房产税,提高了地方财政收入,房产税能占到地方财政的50%以上。

说白了,房产税这东西,就是地方政府的钱袋子,解决的是地方政府的地方债问题,不是房价问题。

2018年还会不会有新的购房机会?

首先,我们得明白一个道理。

经过2015、2016、2017年这三年的爆炒,全国大面积的洼地已经不存在了。

2015年,上海、深圳先暴涨,2016年,北京开始涨,紧接着强二线城市跟进,2017年,北京、杭州、重庆、西安这些城市接着涨,现在绝大多数的城市已经翻了番,甚至还涨了3倍。

基本上,所有的洼地已经被填平了,大面积的暴涨不可能会出现。

不仅政策不允许出现,市场需求也无法支撑。

闭着眼睛买房都能涨的时代已经过去了,剩下的拼的就是细节了。

第一个细节是,供需关系。未来谁的供需紧张,谁就有上涨的潜力。

比如,郑州、南京和深圳。

郑州2017年供地计划没有完成,不仅没有完成,跟2016年比,还有大幅的下滑,那么未来,郑州的供需关系一定是紧张的,房子供应是跟不上的;

南京的第一季度,只完成了26%的土地供应,看全年,也大概率完不成;

深圳就更可怜,土地供应需要啃城改这个硬骨头,大概率也是啃得很慢。

这几个城市在未来的紧张供需关系下,有上涨的潜力和可能。

再比如,重庆。

虽然有人预测,重庆是未来的大热门区域,但是重庆的供需非常宽松,而且待开发土地非常充足,而且房价已经完成暴涨,短期内再次上涨的可能性就不太大。

第二个细节是,人口流入。哪些城市的人口流入速率大,哪些城市就有上涨的基础。

哪些城市未来人口流入速率大?其实这个问题很简单。

盯着百亿房企首先布局长租公寓的城市就可以。

他们在选择长租公寓布局第一要素,首先考虑的就是外来人口流入速度快,外来人口比例高的城市


这些城市有:

北京、上海、杭州、深圳、苏州、南京、广州、重庆、成都、武汉、厦门、郑州、西安、天津、青岛、福州、佛山。

第三个细节是,房企资金链。哪些房企的资金链紧张,那他开发的项目就有可能出现美丽的、适合抄底的价格。

事实上,2016-2017年,各大房企都在疯狂拿地,2018年,这些房企的资金链都到了异常紧张的境地。


比如保利、万科、融创、华夏幸福。

前面我们说过,2018年,大范围的调控松绑不会出现,在高负债的逼迫下,他们的资金压力会被转嫁到销售上,不排除会有价格调整、回调,以保证现金流的可能。

总的来说,2018年的购房得动脑子。

因为,机会不是大面积出现,而是以点状的形式。这些机会出现在土地供应跟不上、人口流入比较大的城市中,出现在负债比较高、现金流比较紧张的企业中。

2018年,哪些城市有机会?三四线会不会有机会?

关于哪些城市有机会,在前面已经说过,记住两个关键点:

盯着供地不足的城市,盯着人口流入大的城市。

除此之外,还有两个省心省力的小窍门。

窍门一,看看千亿、百亿房企重仓了哪些城市。

这些百亿级、甚至千亿级的房企,他们更善于对风险的把握,看市场要远比我们这些吃瓜群众更科学。


我们发现,这些一线房企重点拿地的城市有两大特征:

第一,聚焦五大城市群,环深城市群、环京城市群、环沪城市群、成渝城市群和武郑城市群。

第二、瞄准一线城市周边的三四线城市,尤其是有中短期内有地铁通达的城市。

跟着大房企走,可能不会占多大便宜,但起码不会吃亏,是安全的,他们对风险的把控要远高于我们。

窍门二,看看专家大佬都看好哪些城市,尤其是那些接触一线的人。

这些大佬的背后,也站着一大票的研究机构、专家学者,他们也能接触到一线的客户,他们还经历了多轮的市场周期行情,看问题比普通人更深刻,也更精准。

易居的执行总裁丁祖昱在年终总结中说到,他最看好的城市有:

一二线城市:杭州、三亚(海口)、天津、上海、武汉和重庆;

三四线城市:佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、徐州、扬州、镇江、中山。


吴晓波在年终分享中也提到了几个他最看好的城市:

乌鲁木齐、西安、成渝、昆明、深广、武汉、厦门、郑州、青岛、合肥

吴晓波认为,中国未来5-10年内,除了北上广深这些城市之外,还会出现这些以千万级人口为基础的超级城市群,而其中很多将来自于中部地区。

而罗振宇在跨年演讲中,也说重点的二三线城市在未来拥有巨大的潜力,他也提到了几个城市:

武汉、福州、济南、郑州

重点来了,我们米宅在过去的一年中,也走遍了中国几乎所有的重点城市,我们可能是目前拥有城市一线调研数据最多的研究机构之一,我们对于城市判断和城市选择时,也有自己的见解:

未来中国城市的发展,主要解决的问题就是不平衡问题,尤其是一二线城市的差距。

二线城市会崛起,会缩小和一线城市的差距,但三四线城市和一二线城市之间的差距会越来越大。

米宅最看好的城市有:

深圳、杭州、南京、成都、武汉、郑州、合肥、重庆、长沙、苏州、昆山、惠州、燕郊(廊坊)

结合房企和专业机构的数据,我们发现有几个城市多次出现,值得我们特别关注。

未来一到两年内,购房选择时,需要着重关注的城市:

一线城市:深圳、杭州

二线城市:南京、武汉、郑州、苏州、成都、重庆(还是要慎重)

三四线城市:昆山、惠州

三四线城市上涨动力不足,市场已经下行;客户越来越难找,渠道成本越来越高,自住越来越少,投资越来越多,风险越来越大。

最后,我们来总结一下,看看2018年的房价和房市:

政策基本面:

大范围上,调控不会放松;因城施策,个别城市会限购松绑,但都没价值,但松绑了你也不会去买。

市场基本面:

一线冰封、二线平稳、三线回落。

大范围洼地不存在,需要去找,去动脑子想。

去供地不足、人口流入强的城市里找,去资金链紧张房企开发的项目中找。

城市基本面:

一线看深圳、杭州;二线看郑州、武汉、南京、苏州;三四线看惠州、昆山。


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发表于 2018-1-9 17:49:39 来自手机 | 显示全部楼层
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冰封,平稳,回落,牛逼啊
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