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[楼市快递] 房地产税真的要来了!但只要你家房子有人住,就不用怕

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发表于 2018-3-13 12:45:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
  两会期间,房地产税4次在重要场合被提及。
  3月4日,全国人大一次会议发言人张业遂表示:“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见”。
  3月5日,李克强总理在政府工作报告中指出:“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”;
  3月7日,财政部副部长史耀斌表示:“目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案”。
  3月11日下午,全国人大常委会委员长张德江做关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告。报告谈到今后一年工作时提出,研究制定房地产税法。
  房地产税将会出台,这已经毋庸置疑。那么大家都关心的房地产税的本质到底是什么?房地产税到底什么时候会落地?房地产税落地之后,对楼市到底有什么影响?小编来跟大家聊一聊。


1.jpg

01
我国的房地产税到底是什么?


  房地产税是一个大概念,包含很多内容。
  而目前大多数人所关心的房地产税,是业主因为持有房子所要缴纳的税。
  之前财政部副部长史耀斌回答记者提问时,针对房地产税问题做了详细回答,从几个方面明确回答了“房地产税是什么”这个问题(蓝字为回答原文):
一、征收房地产税的目的是调节收入分配、筹集财政收入
  “房地产税的作用主要就是调节收入分配,特别是个人财富的集聚,起到促进社会公平的作用。同时,筹集财政收入,用来满足政府提供公共服务的需求。”
  二、所有住房都在征收范围,按照评估值征税,但针对特殊群体会有优惠
  “所有的工商业住房和个人住房,都会按照它的评估值来征税,也就是按照评估值来征税……都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准,或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。”
  三、房地产税归地方政府
  “这个税属于地方税,它的收入归属于地方政府。”
  四、征房地产税的前提是有完备的征管模式
  “因为房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂,所以需要建立完备的税收征管模式,这样才能够使房地产税征得到、征得公平。”
  五、可能会整合其他税种,减免相关税费
  “我们还会按照中国的国情,从中国的国情出发来合理设计我们房地产税制度。比如说合并整合相关的一些税种,再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。”


02
房地产税落地需要解决3大问题
可能在2022-2023年推出


  房地产税涉及的利益群体非常多,而不动产本身又非常复杂,房地产税要想落地,应该要解决下面3大问题:
   一、条文需要经过反复酝酿,考虑成熟后才能落地;其中最关键的是哪些房子不收房地产税,以及按什么比例收税
   条文中很重要的一个部分,是对什么样的房子免征,目前网络上“家庭2套免征”的呼声比较高,但是实际制定规则的时候,其实很麻烦。比如:
  1、什么样的算家庭?单身算不算?
  2、500平的房子也是一套,30平的房子也算一套,如何平衡?
  
  当然,也有提出按人均面积计算的,这又会产生新的问题:
  1、10万1平的豪宅和5000块1平的刚需是否要一视同仁?
  2、不同城市的房产是否要累计计算?

  条文中另一个很重要的部分,是税率怎么计算,比如:
  1、按评估价的多少来征税?如何确保税负不超过一定收入比例,比如3%-4%?
  2、不同地区房价收入比不同,是否要按不同税率征税?税率由地方政府确定还是中央政府确定?
  要把这些问题讨论明白,并得到大众的认可,是一个难题。

  二、即使相关条文能够确定,技术问题也很复杂
征收房地产税最复杂的技术问题,就是搞清楚每个人名下有多少房子,分别是什么房子,哪些该征税哪些不该征税。这是一项还没有完成的庞大工程。
  中国城市的房子除了常见的普通城镇商品房外,还有房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等等。
  而全国范围内的不动产统一登记,还远远没有完成。
  要知道,美国个人信用体系相当成熟,每年仍有超过120亿美金的房产税拖欠。
  所以,中国的不动产登记、分类定性和全国联网,如果没有完成,征收房地产税的难度将非常大。
  征收房地产税第二复杂的技术问题,是如何评估房屋的价值。
  房价已经如此高,哪怕0.1个百分点的变动,也将涉及成千上万的利益。

三、房地产税落地之前,可能会明确70年后“自动续期”的技术问题
  《物权法》第一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”
  人大法工委之前曾这样解读这一条文“如果规定住宅建设用地需要申请续期,要求成千上万的住户办理续期手续,不仅难以操作,加重了老百姓的负担,也增加了行政管理的成本,不利于社会的安定……明确规定住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期……有人提出,住户买房时已经支付了土地出让金,续期后不应再交费。有的认为,续期的应交少量的土地使用费……几十年后,国家富裕了,是否还要收土地使用金,应当慎重研究,物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定,也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。”
  有多位专家认为,在房地产税出台之前,“自动续期”的技术问题可能会得到解决,以让纳税人不再有后顾之忧。
  房地产税何时出台,大家可以从2个角度来进行判断:
  1、上述3大问题解决之后,房地产税落地也就不远了。
  2、之前,财政部长肖捷曾表示“力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成‘落实税收法定原则’”。请注意是“力争”。从原则、试点、到全面落地,应该也需要时间。反垄断法,立法周期差不多是10年;物权法,从1993年就开始起草,到2007年才通过。对比来看,房地产税最有可能落地的时间应该在2022---2023年之间。
  那么房地产税出台之后,对楼市又会有什么影响?

03
人口净流入地区房价稳中有升
人口净流出地区房价可能下降

  之前,有空头认为,房地产税出台之后,房价将大幅度下降。
  但从国外实践经验看,房地产税没有能降房价,甚至导致房价上升。美国、德国、韩国都是如此。
  一项研究显示,2005年8月韩国出台《不动产综合对策》,包括征收不动产税,当年市场出现了明显降温,但到了2006年,房价却又出现11.6%的报复性上涨……
  当然,我国地产市场有自己的特殊性,我国地产市场分化比较严重。房地产税落地之后,对不同的地区将有截然不同的影响:
  一、人口净流入、基本没有空置房屋的地区,房价稳中有升
  得出稳中有升的结论,是基于2个方面的考虑:
  1、从市场来看,人口净流入地区房租将上涨,推动房价上升
  一线等人口大量净流入区域,房子是否能租出去?你可以问问你在一线的朋友和亲戚。
  空置房子很少的区域,房东可以很轻易地把大部分房地产税转移给房客。
  而且因为房地产税是同时开征,业主们几乎是同时行动,租客并没有博弈的空间,只能被动接受。
而租金上涨,推动房价上涨,是一个规律。
  卖房也有类似逻辑。总之,只要有人来住,不管是租是买,都会承接房地产税的成本。
2、从地方政府来看,他们将在房地产税和卖地收入之间求得平衡,稳中有升是最佳选择
  当然,影响楼市的除了市场,还有政府的政策。
  我国1994年开始实行“分税制”,对于中央和地方的财权和事权进行了基本划分。在后来的改革过程中,一些属于地方的税种,后来有很多划到中央。但地方事权又不断增加。
  地方政府如果想要做出政绩,就必须有钱进行各种建设、完善各种保障体系,而钱的来源很多时候就是“卖地”。
所以从原始动力而言,过去的地方政府有卖地的需求,相应的,也就有希望房价高涨,让接下来的地更好卖的潜意识。
  而一旦房地产税成为地方主要收入之一,这种原始动力就会发生变化。
  卖地是不可永远持续的,而且中央不允许房价快速上升,从各方面来说都有风险。
  房地产税归地方后,土地使用权转让只会构成地方政府土地收入的一部分。而房地产税、与地产开发有关的服务业税收,将成为可持续的收入来源。
  地方政府的行为,将不是以把地卖出去为目的的一锤子买卖,而会改善城市环境和公众服务,吸引更多人来投资,让房子发挥最大的使用效益。
  房地产税占的比例越大,地方政府越有安全感。房价稳中有升,评估价也就稳中有升,地方政府的收入也就稳中有升。

  二、弱三四线等房屋空置率比较高的人口净流出地区,房价可能下降
  不发达地区有不开征房地产税的可能。
  但是一旦开征,人口净流出地区,有大量空置房屋存在,楼市的变化会按下面的步骤走:
  1.开始征收房地产税,空置房屋的业主将在这前后抛售房屋、出租房屋。
  2.房屋供应大量增加,房价下降、房租下降。
  3.地方政府征收房地产税出现困难,只能继续卖地来满足财政需求。
  4.房屋供应继续增加,房价继续下降……
  既然调控都“因城施策”,征收房地产税也很有可能这么做,不发达地区可能不开征。而难题在于在发达地区和不发达地区同时有物业的业主,如何计算……
  最后,中央说:房子是用来住的,不是用来炒的。
所以,只要你家的房子有人住,不管是自己住(可能减免税)、租给别人住(租金可能覆盖税款),都不用担心房地产税的问题。
  但如果你家房子自己不住,也很难租出去,就是放在那里等涨价,可能就危险了。
(以上信息来源于明源地产研究院,作者天风,如有不实或侵权之处,请联系小编处理)

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