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[盐都杂谈] 1100万/亩,自贡地王再次刷新!自贡房价还要涨多久?

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2012-9-6
发表于 2018-6-27 15:03:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
6.27
   自贡市又一轮土拍如期举行。紧张的空气弥漫在自贡市公共资源交易中心的上空。东兴寺片区与凤马片区,到底哪里会更受开发商青睐?最终这两地块又会花落谁家?让我们拭目以待!
timg.gif
现场实况
远达以1100万/亩
壕夺东兴寺片区A-20地块
汇东房价将8250起
凤马遗憾流拍
微信图片_20180627161242.jpg

   6月27日下午3点半,远达、中梁等5家自贡本地及外地房企齐聚一堂,共同角逐争夺着自家心仪的地块。在经过多轮激烈地争夺后,最终远达以1100万/亩竞得东兴寺片区A-20地块、总价5.5亿;而凤马片区C4-01地块由于多轮竞价未达底价,遗憾流拍。
微信图片_20180627160922.png

地块分析

微信图片_20180627153506.jpg

   地块分析
   位于汇东繁华地段,正对水涯晓渡及河滨公园,背后是丹桂小区。与自贡市重点高中蜀光中学仅一河之隔,由在建中的东兴寺悬索桥连接。可俯瞰釜溪河美丽风光,周边道路宽阔,交通便捷,配套成熟。可以说是极具区位优势的公园房、学区房地块。地块不大,对各类开发商来说,拿地经营的资金周转压力都不大。
微信图片_20180626155929.jpg
   地块分析
   位于西山路与汇源路交汇处东北侧,露水湾地界,与恒大名都、恒大未来城等项目相邻,靠近盐都植物园。周边路网发达,到汇东、汇西、马吃水、光大街、同兴路等都很方便。地块较大,可以开发大型生态宜居社区

楼市剖析

   进入六月,自贡的天气忽而暴雨倾盆忽而晴空万里。而自贡楼市亦如这诡秘莫测的天气,利好与利空交织,令人愈加迷茫。那么自贡房价到底是看涨还是看跌呢?
   今天就让我们来分析一下。我们都知道,房地产行业有个金科玉律,那就是短期靠货币、中期靠土地、长期靠人口,但是在不完全的市场环境中,结合中国的实际情况金科玉律就变成短期看政策、中期看政策、长期看政策。当然还是要配合货币、土地、人口来看的。
   先说货币,6月25日,财联社独家发布了一条消息:棚改项目审批权收回至国开行总行,已经签订的棚改方案继续执行,但未来将以实物安置为主。
微信图片_20180627105013.jpg
   简单的说,就是政策会大幅度收紧,只有总行有权利批钱,流入房地产的国开行资金会大幅减少。之前对自贡房价贡献不菲的货币化安置,直接被政策卡住了脖子。
   有人要说最近央妈有降准,本次会释放7000亿的流动性。但大家要明白这次央妈降准是为了什么?央妈本次降准是为了续小微企业的命,解银行的资金紧张,稳定暴跌的股市!然后过程中可能会有部分资金进入楼市。但降准之后马上就出现了国开行回收棚改项目审批权的消息,很明显就是为了对冲降准可能会给楼市带来的利好。
   加之银行方面对资金涌入楼市的监管加强,钱袋子收紧等情况,过去自贡购房者排队抢房,豪掷千金眼都不眨的盛景,今后将再难重现。
   房价上涨的势头会被遏制住,曾经过度透支民力寅吃卯粮的后果会逐步显现,上周我们讲过老百姓已经没钱消费了!大概1~1.5年时间,也就是2019-2020年,房价会在一波新房源预售入市之后承受巨大的下行压力。
   再来说土地,我们都知道近期自贡的土地交易市场异常活跃。政府连续几天挂牌了七块有住宅性质的土地。
8_副本.jpg
   这些加快速度推出的土地,明显会抑制未来的房价。按照惯例,一块土地从拍卖成功到拿到预售证入市销售,需要1.5~2年时间,加上现在一些房企强调的高周转快进快出原则,至少也要6个月~1 年。一旦这批土地上修建的房源入市,就会对房价构成相当大的冲击,算算时间快则2019年慢则2020年,该来的终究会来。
   最后讲人口,咱们大自贡属于人口净流出城市,这个大家都知道。2017年自贡的户籍人口323.94万,常驻人口顶天了预计不超过200万,随着人口的老龄化青壮年最多100万,但据知情人士透露去年自贡的净人口流出就高达30万!按照这个人口流失速度,2020年人口大量流失的自贡,房价压力会非常大,因为靠棚改货币化安置而产生住房需求已失,自生的刚性购房需求又严重不足。
   另据全国人口普查的数据和网络达人的制表也能印证这个说法。根据人口普查的结果显示,1999年是全国的一个生育低谷,以20年为周期计算,理想状态下这批新生儿正是接2019-2020这批面市的盘的。然而那时候的现状会是房源太多,而接盘侠根本不够用。
微信图片_20180627121651.jpg
图片来源于紫竹张先生
   自贡房价的调整一定会到来,不然昨晚刚被中央2台《经济半小时》点名曝光的南充就是例子。一个三四线城市房价的涨幅位列全国第一,引起了中央的重点关注,自贡房价上涨的幅度比南充也是不逞多让的,也许自贡也被上级部门盯上了……
1_副本_副本.gif
   最后,我想对大家说的是“房住不炒”是国家三令五申重点强调的事。让房子回归居住属性是一定会实现的。楼市的拐点即将到来,刚需请随意,投资请慎重!

本文编辑:房妞妞、伟小宝

部分图片及数据来源于网络)



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发表于 2018-6-27 17:11:02 来自手机 | 显示全部楼层
房价绝对降  等两年在买不着急  为什么呢  因为自贡没地了  一个都几套  还是空置期  再过几年绝对卖不出去   因为自贡没轻工业  像以前的鸿鹤坝  东锅厂  大家不要急  等一两年在买   房价绝对会降  
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发表于 2018-6-27 16:53:18 来自手机 | 显示全部楼层
还好我买不起房,坐看土豪排队拿号抢房
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成都,重庆买房才对
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不涨到10万一平,绝不买房
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该买的还得买,不然涨起来了想买都没法买了。
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发表于 2018-6-27 16:35:49 来自手机 | 显示全部楼层
杂看都是个涨字,小编硬要说降。没看明白

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发表于 2018-6-27 18:53:36 来自手机 | 显示全部楼层
不要惊慌嘛,楼面成本单平方还没邦泰高
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发表于 2018-6-27 18:50:05 来自手机 | 显示全部楼层
这块地可以打造个商业综合体,修成住宅就是河景房+学区房,1100万一亩肯定是打造高端社区,则边那几栋安置房才是受益。
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发表于 2018-6-27 17:38:59 来自手机 | 显示全部楼层
三四线城市,棚改以实物安置为主,什么来支撑高房价?
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