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[楼市快递] 楼市将大变局?没人减速的话就一起完蛋!

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2018-6-28
发表于 2018-7-10 18:02:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 墨西哥黑人 于 2018-7-10 18:02 编辑

  近些年来,和以往房价主要是一二线疯涨不同,如今中国房价是全面上涨,从南到北从东到西从地下到地上,几乎不留一个死角!
  想必大家都有这样的感受,在神州大地上,无论置身于何地,几乎都能听到房价暴涨的消息,到处都有买不起房的感慨。如今,别说三四线城市了,即便小城小镇房价,都给人士别三日当刮目相待,焕然一新之感觉!工作在一二线城市的“飘一族”,以前还能回乡置业,现在却是回不去的故乡。原因很简单,故乡房价也贵的离谱,看似很高的收入,在房价面前却不堪一击!
  2018年第一季度,全国房地产市场开发投资21200亿元,同比增长12%;其中,住宅开发投资14700亿元,同比增长13.3%;一季度全国新建住宅销售均价8275元平方米,同比增长8%;其中,全国100个城市新建住宅销售均价超10000元平方米。
  实际上,房价高不高不是问题,关键在于收入高不高!如果月入百万,全国均价涨到10万,也不会觉得贵,但目前中国人收入真不高。国家统计局数据显示,2017年中国人均可支配收入为25974元,月均收入为2165元!简单算一下,就可以看到,如今全国均价(8257元/平)是收入的4倍!按年收入算,房均价是年收入的1/5。一套100平米的房子,需要至少奋斗20-30年。
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01
国之哀伤
  我们常常讲万恶的资本主义,优越的社会主义。
  这些年国家政治、经济、军事、文化有了前所未有的发展,有目共睹,在生活的便利性、社会的安全性、文化的先进性、设施的完备性等等方面,我们享受到了很多福利,有了强烈的优越感与自信。但是,今天说的是商品住房,暂时把满足感放一边。任何国家与社会都有自己的矛盾与问题,我们就来说说商品房的问题。
  来看看资本主义国家居民收入与房价吧:
  2016年美国房价均价是800-1000美元/平米,2016年美国人均年收入39192美元。房均价是年收入的1/39。奋斗6年买房。
  2016年英国平均房价是700-900英镑/平米,2016年英国人均年收入45000美元。房均价是年收入的1/50。奋斗5年买房。
  2016年日本平均房价是2700-3600美元/平米,2016年日本人均年收入16058美元。房均价是年收入的1/4.5。奋斗20年买房。(地小没办法)
  2016年新加坡平均房价是7200-20000美元/平米,2016年新加坡人均年收入53224美元。房均价是年收入的1/4。(利息极低,同时政府建组屋满足85%住房需求,组屋房均价是年收入的1/14,奋斗7年买房
  我们国家把住房给市场化了,全民商品化了!所以就导致如今的结果:房价飙升,商业银行、房地产、中介、财团联合炒房;没买房的喊房价高,买了房的希望涨而且房价降了还要闹;搞实业的企业基本都在房地产市场插了一脚,企业辛苦一年的利润还不如囤几套房来钱快……
  这是乱象!
  年轻人大学毕业,立马就被房子套牢,而且套你个20年抬不起头;套一个也行啊,关键套了两个家庭!!创业?有创业资本还不如买个房等升值呢……
  这是乱象!
  上一辈的人,上世纪末用攒的钱买了房,本世纪初继续攒钱给孩子付首付、帮孩子还房贷,就算不帮还贷,那也要用积蓄承担孙子一辈的教育和生活,还指望着继续攒钱给孙子付首付……直到自己老去……
  这是乱象!
  中央知道房子关系民生,调控房价调控了十来年,但是屡调屡涨,剩下一大波人民在失望中用好几个人的钱包凑了首付,还有一波相信党和政府的人民在落寞中持续坚守,直到沦落为永远买不起的那个阶层。在房价控制上,地方与中央不同步,上令下改,不断打擦边球。是国家管控力不足?是地方政府搞土地财政?是对地方官员政绩考评不完善?还是是政商勾结?各个环节都可能存在问题,根源是利益的驱使和对民生的冷漠……
  这是乱象!
  社会已经形成了一种意识,房子是用来炒的,炒房能赚大钱,能干的商人、经理人都投资房产了,民企就剩下任正非、马云、董明珠、雷军等人还在撑着实业;多数年轻人脑中关注的,大部分还是房子,不是努力工作攒钱准备买房,就是努力工作攒钱准备再买房……
  这是乱象!
  在当今世界上、在这个时代,没有任何一个国家像中国的房价这么离谱、失去理性的(上世纪日本房产泡沫是美国操控,我只说21世纪以来),没有任何一个国家全民炒房,没有任何一个国家能把人民基本住房保障发展的这么离谱的,连新加坡政府都知道管控80%的住房满足基本需求保障,将组屋与商品房分开。房价真的不可控制?
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02
商品房的由来
  我国是以公有制为主体的国家,土地由国家和集体管控,不像资本主义国家一买房土地就是你私有的,而且是永久性质的。土地所有权归哪里?一个是归国家,包括城市土地、河流,大部分森林草原,以及部分城市郊区土地;另一个是归农村集体,包括宅基地、自留山、自留地及部分郊区土地。农村的土地大家都知道,实行分宅基地,现在管控更严了,只能有一个宅基地,而且农村包括城中村土地不能用于商品房建设,建了也是小产权,国家不予保护,集体或国家收了也就收了。那么市场上的所有商品房,基本都是国家用地。
  商品房是怎么来的呢?
  新中国成立后原本没有商品房的。商品房在中国兴起于80年代,新中国成立后很长时间一直实行单位分房,但对于那些不符合分配条件的,只能望房兴叹。1978年,小平同志提出“解决住房的问题能不能路子宽些”。
  然后1979年上海卖了20套住宅改侨眷;1980年开始出现外汇公寓、住宅;上海提出以市场价或者优惠价出售给单位职工,住宅的商品属性开始渗透到普通住宅中。1979年广州建了中国第一个商品房住宅小区“东湖新村”;而后在大城市陆续实行商品化试点,1988年,试点城市的做法和经验得到充分肯定,便开始部署全国范围的房改。(在那个年代工作的应该知道,最初单位让职工把分的房买走归自己,很多职工非常不愿意,随后单位开始提高房租、增加工资,鼓励职工买房)
  那个年代,人民还没有建立住房资源依据市场配置的观念,基本都是单位分房,而且户籍制度限制那么死,人口流动性不大,都在自己的老地盘上班工作,都有房住,没有普遍形成“商品房=钱,钱=商品房”而且还会增值的观念。所以市场上的商品房份额非常小。
  再往后,重点来了。1992年小平同志南巡讲话后,提出建立“社会主义市场经济体制”,解决了计划与市场的关系,对房子的影响就是“单位不分房了”,房子也是市场商品,可以自由买卖。
  再往后,人们的观念变化,都想去外面看一看、闯一闯。闯的时候没住的怎么办,买啊。只要有钱,就买买买。然后就房价就出现了一轮又一轮惊心动魄的起伏。这近20年来,大家工资可能翻了1-3翻,但是房价翻了5-10翻,甚至十几翻。
  也就是说商品房是随着改革开放而来,是发展经济的一种手段。这个手段是个双刃剑,带动了经济、促进了城市建设,但是社会是发展的,制度和机制不改革,商品房现在开始伤及了民生。
  2006年以来,随着国家经济刺激方案和各地对消费和经济增长的提振措施出台,经济开始强势崛起,中国的房地产也在这个时候开始发力,出现了爆发性的反弹,完全出乎人民的意料。
  从积极意义上说,中国商品房的发展,给全民安居工程起到了很大的促进作用,让没在公家单位上班的,也可以住楼房,让在外地闯一闯的,也可以住自己的房。但是由于市场监管没有跟上,导致无止境的开发和疯狂炒楼。
  我想,用房产拉动经济,绝不是小平同志的本意,他想的是“解决住房的问题能不能路子宽些”。如果他还在世的话,都会喊声“我了个去”。
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03
房价为什么疯长
  房价涨的这么离谱,这么不接地气,那么罪魁祸首是谁?是炒房的吗?其实不是,炒房的和炒股的一样,追求利益而已,谁让房子这么有利可图的,没有可图的利益他们也不会来,他们只是助推了一下而已。
  我这里认为,本质原因在监管不力,“口子”开太大,制度又不完善。关键原因在银行和房地产企业。银行和房地产企业之间,问题最大的又在银行。下面就说说各自的问题吧。
  一是监管的问题
  把住房商品化无可厚非,但是全面商品化,那就是中国最大的悲剧。“居者有其屋”是革命先烈的理想、胜利后的承诺,时至今日,人口流动开始后,这句话就是一句空话了。
  前面讲到,房产商品化试点城市的做法和经验得到充分肯定,地方政府发现,除了收税,现在可以卖地,大把土地可以卖啊,卖了就是钱啊,提高自己GDP的啊。
  我们社会主义初级阶段的基本路线,大家注意第一句话是“以经济建设为重心”,大家在初中高中政治都学过,耳熟能详啊。这句话很激励人、也很撩人,但是你有没有认真想过,这是指向多么鲜明的一句话啊!各级地方政府一头扎在“经济建设上”,其他不管不顾,什么环境啦、污染了、民生啦统统无关紧要,因为上面只看经济,这是政绩考评的硬性指标,也是最容易出成绩的指标。就这么搞到21世纪,随后国家相继出台科学发展、和谐社会、美丽中国、关注民生、政府机构改革等等,因为国家看不下去了,这样的发展换不来美好的未来。
  举个例子吧,如果你上中学时候,国家告诉你“以学习为中心”,“德、体、美、劳”压根不提,学校会怎么样。学习成绩固然是提高,但是步入社会呢,不敢想象。
  其实不管是我国还是资本主义国家,国民经济命脉、人民衣食住行大都实行国家管控、满足基本保障需求。我们国家缺就缺在对“住”这一最大生活保障上,市场化、商品化了,反而没有实施任何有效管控。
  “衣”“食”—衣服、食品市场属于完全竞争市场(这个词可以自己百度查一下),门槛极低、没有差别化,价格不会大涨大跌。
  “行”,国家控制公路、铁路、空运等交通,这方面很有我们的优势,国家赔着钱建了很多公路、铁路、机场,什么村村通公路、高速公路网、“四横四纵”,不挣钱的,国有企业给建,即满足人民需求又带动经济发展。
  “用”,大家用的电、水,这些也是国有企业把控,不会市场化,同时价格也公道,因为这是人民基本保障需求。现在有“楼市”这一说法,你们听过“电市”、“水市”吗,还好没有听到,当你听到的时候,定然处于“水深火热”的社会了,一点都不为过!
  “住”的方面呢,不能自己盖、盖哪都违法,不能去农村买、不能买小产权,买了不受保护,说拆就拆;那怎么办,唯一的路子就是在市场买。买不起呢,可以贷款让你买;还买不起呢,只有租,但是房东想赶你走就赶你走。怎么办,结果就是拼死拼活也要买!!!
  这带来的问题很严重,最低生活底线的物品,要去市场化的商品去获取,而且房地产市场又属于卖方市场!
  所以全面商品化后,是中国人民的最大悲剧。
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  二是监管缺位,偏离商品化的初衷
  现在都在讲“不忘初心”,住房商品化的初心是“解决住房问题”,现在呢,各地方政府一手牵着银行、一手牵着房地产企业,把老百姓的住房需求,当韭菜一样,一波一波的收取。还好,中央的政策是好的,前些年国家才开始搞廉租房、经济适用房、共有产权房,政府意识到自己问题了,但是供应量少、配套不完善,很多地方政府对经济适用房抱着应付差事的态度。
  房地产调控调了十几年,房价降了的时候,各省、市开始“救市”,“救市”啊!!能有什么办法,谁敢说政府和银行、房地产没有利益关系!!!车降价了听过政府救市吗?飞机票降价了听过政府救市吗?超市商品降价了听过政府救市吗?老百姓种的粮食降价了政府有救市吗?
  所以,这么些年来,监管缺位在房地产上不只是监管不到位,是直接促进了房价飙升。
  这些年来各地都发展了经济适用房,但是大多数是地段差、交通差、周边教育资源差、配套设施差,说白了,就是为了建这个房而建这个房。不少地方为了体现“保障性”,限制家庭年收入不超过5-6万,可是穷的还是买不起,很多地方甚至申请不到,反而被一批中等以上收入家庭提前内部关系申请走了。
  政府在对待商品房上,制度调整严重滞后,配套政策没有跟上,中央没有规范文件,地方政府表面一套、背后一套,是监管上的严重缺位。等到悔悟过来以后,发现已经被商业银行绑架,银行被房地产绑架,房地产被“房价必涨”的全民呼声绑架,全民呼声呢,是被政府的长期缺位、监管不力而绑架。
  现在就是大家手拉手转圈,越转越快,总有被甩出去的时候,没人主动减速的话,那就一起完蛋!
  谁来先松个绑?老百姓吗,房地产吗,银行吗?国家的事,国家去做,不然百姓选你干嘛。
  三是落后的不动产登记制度
  大家手中几套房,有的人说我只买了1套,有的说我还没有房。其实非也,也许一个普通山村老农,手中有好几套房,海南还有别墅,上海还有复式。怎么会呢?
  这就要说到不动产登记了。今年开始实施不动产登记全国联网,引起房地产行业地震,为什么这么说?
  以往的不动产登记都是各省、市自己登记,从来不联网,一个贪官自己名下没有房,但是实际有好几套房,北京1套、杭州1套、成都1套、海南也有,然后工作在济南,纪委在本地查也查不到什么;就算到外地查,可能房子都是登记在“身份证复印件”下,根本查不到。是谁的“身份证复印件”呢,你办理手机卡时候复印件、人才市场交的复印件、银行开户的复印件、身份证丢失了的复印件等等,自己很少会去房管局查名下的房。殊不知,也许你复印件下面登记的房,就在某个炒房团手中,在某个贪官手中,只是你不知道而已。
  不需要本人吗?开玩笑,有复印件就行。
  所以这两年,大家在公安局、车管所等办理业务需要交复印件的,有些负责点的,务必让你在复印件上写上一句话“此复印件专用于办理XXX”,写上签名和日期。
  现在不动产全国联网以后呢,贪官、炒房、名下多套房的估计要急哭了。
  所以以往落后的不动产登记制度,给腐败、炒房、房贷滋生了很大的隐患。
  福利啊,大家赶紧查下自己名下有没有房,几套房,也许你突然间就是富豪了,趁机把房子收回来!!
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  下面说银行了。银行的问题最重,重过房地产。世界500强里面,中国工商银行22、建设银行28、农业银行38、中国银行42均排名前50。排名最靠前的国外银行是法国巴黎银行(排43)。看,我们中国的银行业取得多么骄人的成绩啊!银行怎么挣钱,放贷收利息呗。看看我们中国的银行刮了多少民脂民膏,不管是个人消费贷、房贷,还是商业贷,所有的贷款利息最终全部以价格形式转嫁到群众上。老百姓就是“韭菜”,一茬茬的挣钱,银行那边一茬茬的收,简直不要太轻松,随随便便就登上了世界前50强。
  一是银行坏账银行不怕
  坏账也就不良贷款,就是放出去收不回来了。中国银监会披露中国商业银行2016年坏率1.74%。但是国际三大评级机构之一的惠誉国际认为,其实真实坏账率是银行披露的10倍即17.4%,高达近20万亿人民币;法国里昂证券认为高达8.1%。中国央行政策顾问黄益平表示我国的坏账率被低估;我也私下问过在银行从业的朋友,他们表示真实的坏账率要远高于国家披露数据。
  但是商业银行不怕,他们有“奶妈”央行,而且自己手中的问题可以由下一任解决。确实,央行在不断的扶持、帮助商业银行。因为国家宏观调控的财政方面实施要靠央行,央行要靠自己不停奶着的商业银行。
  所以银行就敞开怀的放贷,尤其是房地产上,积极参与放贷,不断进行资本收割。
  二是商业银行在房价上的收割
  举个例子吧能说明问题:
  和典当行同心吃饭喝酒,问他:“你买了多少房、多少铺面”。
  “房子22套,铺面12间”同学炫耀的说。
  “那你花了多少钱呢?”同学虽然是富翁,但不能把几千万的资产都压在房产上吧!我心里默算了下,对此非常怀疑!
  “现在买房,傻瓜才掏钱!亏你还是生意人”,同学鄙视的说。
  同学的话令我震耳欲聋,目瞪口呆,我连忙虚心请教。
  买房不掏钱,你怎么操作?
  同学的话:你知道,我的典当行是靠钱生钱,第一次买房时候,我虽然有能力一次性付全款,但是还是不想那么多现金被房子压死。那是流行“零首付”,于是,我一分钱没花,贷款18万买了房。(贷款期限1年)
  1年期满,要还房款和利息了,也不知道我幸运还是倒霉,那时我的资金被一笔业务占用了,我不仅还不起房款,还得另外新增贷款。迫不得已,我找关系—银行的信贷经理勾兑。当我不好意思的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后,没想到信贷经理诡异的一笑,非常爽快的答应了。
  信贷经理的主意很简单,让我老婆,以两倍的价格,贷款买我的房子,贷款期限也是1年。
  “两倍的贷款,那就是两倍的利息啊,这不是变着法剥削我吗”我还没有反应过来。
  “如果到时,你不还款呢?”信贷经理很镇定。
  “啊……”
  “被银行收房,没有什么大不了的,关键是你除去税费后,我还凭空得了17万,这17万我可不能一个人得,我至少要分给信贷经理5万”。我很快反应过来,对信贷经理会心一笑。
  这就是我第一次买房经历。后来的买房经历与此类似,就是坚决不掏一分钱,全部用银行的贷款买房;然后,如果遇到,不明真相的投资者(说是投资者,其实是傻帽接盘侠)买房,那就高价卖给他。如果一直没人买,那就把房子加价卖给自己,或者卖给亲属,不断用银行的钱来还银行的债。
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  我不信,这么荒谬
  同学又说了另一个事实:隔壁村王二麻子从落魄到房地产的亿万富翁。说王二麻子表面风光,其实他拿地的钱,是从银行贷的款;修房子的钱,是建筑商垫资。总之就是一个“空手道”。
  房子修好后,王二麻子在正式开盘前,通常要举行一个“内部认购会”。其实就是王二麻子召集公司内部员工和炒房客(甚至是招聘会上收集的很多“身份证复印件”),以这些人的名义买房,全部用银行贷款买,这就是开发商囤房。
  并且,此次交易报给银行的交易价,必须比实际内部交易价提高30%。为什么要提高?因为贷款买房要首付两成啊!举个例子,如果你想收回100万,那必须以130万的房价向银行贷款,这样银行放给你的就是:130万×0.8=104万;4万给银行经理当好处费,自己口袋得100万。
  就这样,通过开盘前的内部认购,王二麻子其实已经全部收回了投资,把所有风险都转嫁给了银行。这个时候,王二麻子才会开始打广告卖房子,并归还“买地的银行贷款和修房子的建筑商垫资”。
  后面又怎么操作呢
  后面方法其实和我炒房一样,如果有不明真相的人买房,那就高价卖给他;如果一直没人买,那就不断加价转贷给自己,不断用银行的钱还银行的贷。
  不过,由于已经收回了按揭时候的首付款,所以后面不需要每次加价30%,只要按楼市本来的上涨幅度加价就行(即每年上涨14%)。
  万一房价上涨幅度不足支付贷款利息呢?笑话,这些年来,房价涨幅从没有低于当年贷款利息。
  我:想想就觉得可笑,还有学者说“建筑成本和地价不断上涨,是房价飞涨的原因”。这简直就是扯淡!其实金融成本,才是房价上涨的大头。
  总结:所以中国楼市的实情:房子是用来炒的,不是用来住的,商品房是卖给银行的,不是卖给老百姓的。房价上涨是银行对资本的不断收割。房地产、炒房团利用和绑架了银行而已,但是银行积极的参与、慷慨的放贷、知其由而促其成,没有底线的进行资本收割,这是银行道德的丧失,是银行最大的问题,抬高房产评估价是银行最恶心的手段。
  地产开发商的问题。大家区分两个概念,房地产建筑公司和房地产开发公司。两个公司性质完全不一样的。建筑公司属于国家大力发展的搞“实业”的公司,而开发公司呢,属于玩资本和服务的工资。建筑公司只是老老实实赚材料费和施工费,只是经常克扣农民工工资而已,而开发商是尽力抬高房价的。
  前面那个故事讲了,开发商可以不花钱,利用银行贷款撑起个楼盘,而且多数开发商是高负债的。实质就是利用银行的钱过活、利用购房者的钱享受。
  房地产的暴利,这个就不多说了,抬高房价、降低质量(连“第一房企”的建筑质量都遭到各地投诉)、捂盘销售(囤房不卖、等涨价了卖)、摇号买房(就是搞饥饿营销)、内部售房(先卖给一些政府官员啊、炒房的啊等等,然后官员在开盘时候或隔个一两年再涨价卖出去,属于暗地行贿)、制造抢房假象(开盘时候拉一帮群众假装购房者抢房,吸引实际购房的在高价入坑)等等,无所不用其极,简直罄竹难书!多少业主深受其害但是又兴高采烈,真是悲哀,谁让房价涨的这么离谱呢,而且是一直疯长!
  可笑!可悲!
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04
商品房要怎么存在
  住房要回归到它的本质属性,就是用来住的。这也是这一届领导集体所坚持的。
  但是对于“商品房”,我觉得这个名词应该逐步淡化,应该让住房尽快脱离“商品”的市场属性。
  应该学学新加坡(虽然人家亲美,经常伤害中国),学学人家满足人民基本生活需求的做法,尤其是在房子上,不能太过于市场化,政府应该加大政府的保障力度,而不应让市场去自主调节,商品房可以存在,但是不要在人民生活住房中占绝对地位。占绝对地位的应该是经济适用房、福利住房(其实共有产权房应该赶紧叫停,初期购房者出价少,但后期回购产权又回到市场价,市场价本身就离谱)。就如前面说的那句话:现在就是大家(政府、银行、房地产、老百姓)手拉手转圈,越转越快,总有被甩出去的时候,没人主动减速的话,那就一起完蛋!
  其实这个问题我也不知道怎么回答,欢迎大家积极讨论,国家养了那么多官员,这个问题留给他们去解决吧。
  我相信,党和国家能够不忘初心,能够让居者有其居,能够让住房回归到它的本质属性,不会让房子把年轻一代的激情绑架,不会让房子把国民经济绑架,不会让这个泡沫越吹越大!
(来源:买房参谋 本文观点不代表本站观点
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