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[楼市快递] 楼市转向,房价已成强弩之末?

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发表于 2018-8-7 14:22:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
1.jpg
   潮来潮去,巨轮转向。一转眼,市场已经发生逆转。
   上半年,从西安到成都,从武汉到杭州,“抢人大战”与“抢房大战”此起彼伏。上到98岁老奶奶,下至12岁小学生,无不追逐着限价摇号制造的套利游戏。抢房大军过境之处,房价无不疯狂上行。
   下半年刚开始不久,悲观的声音开始占据上风。中央定调“坚决遏制房价上涨”,宏观上的楼市放水远远不及预期,地方上经济消费双双出现下滑态势,国际上的政经环境波诡云谲,房价似乎已经强弩之末。
   比基本面变化更具直接影响的,则是市场情绪的变化。从追逐狂热到犹疑不决再到全面观望,其实只有一步之遥。

1
   
   先是北京房价阴跌一年多,连带着环京楼市一同坠入冰潭,环京楼市一年跌去了三五成,通州甚至上演起业主因降价要求退房的传统戏码。
   紧接着天津跟随其后,在GDP挤水分的过程中,天津一改过去高增长的强势形象,经济增速连续多个季度垫底。5月份,天津发起“抢人大战”,一夜之间30万人申请落户,天津房价短暂回暖,然而倒春之寒仍未消散。
   厦门更是走上风口浪尖。这个有“房价四小龙”之称的沿海城市,自2014年以来楼市一直都处于强势上升周期。厦门的楼市疯狂在金砖会议前后达到高潮,房价一度超越广州,登顶全国第三之位。然而,随着限购限售政策全面封堵,楼市彻底冰封,厦门房价从高位坠落。
   最近加入的是上海。整个二手房市场,价格出现全面松动,一套挂牌房子,不降价五六十万,连续数月都无人问津。五年社保的限购要求,企业购房的全面限制,加上主动控制人口的举措,让上海楼市再度处于十字路口。
2.jpg
   来自住房大数据的二手房月度追踪数据显示,与去年同期相比,天津、北京、厦门、上海同比分别下跌了13.94%、9.05%、8.09%与7.45%,大部分楼盘的跌幅在10%-20%之间。而燕郊则跌了接近30个点
   当然,与过去几年动辄翻倍的行情相比,10%左右的跌幅貌似可以忽略不计。涨了两三万,跌了两三千,似乎也无关痛痒。
   然而,别忘了,不是只有断崖式下跌才是调整,持续性阴跌,就足以说明市场情绪的犹疑,这未尝不是市场开始全面调整的信号。

2

   北上津厦率先开跌,然而作为楼市标杆性城市的深圳却成了例外。
   虽然在官方的统计话语里,自2016年10月以来,深圳新房房价已经连续21个月下跌。
   然而,这21个月时间里,深圳新房房价从55611元下跌到54093元,仅仅下跌了1518元,合计每月下跌70元,买不起一份肯德基全家桶。
3.jpg
   显然,在限价和限网签之下,新房数据充斥着不为人知的操作空间。每月70元左右的跌幅,只能说明数据游戏的精准,并不代表市场走势的真正变化。深圳楼市依旧坚挺,这几乎是所有人的共识。
   然而,就在中央表态“坚决遏制房价上涨”之后,深圳以前所未有的政治觉悟,迅速升级楼市调控:
   限售3年、企业限购、离婚限贷等重磅手段正式登场,追平厦门等地的调控力度。
   深圳不是唯一的城市,成都动作更早。
   今年5月,在经历了“7万人抢1000套房子”的狂潮之后,成都率先自断羽翼,为楼市调控打上巨大的补丁。
   在新政里,成都的限购对象由自然人调整为家庭,限购的覆盖面向一线城市看齐;同时,新落户不满12个月,不再直接给予购房资格,这就一举断绝了以抢人大战之名绕开限购的可能性。
   这在事实上宣告,作为“抢人大战”核心武器的“房票制度”,在成都已经不复存在。
   随后,成都房价掉头直下。
4.jpg

3

   楼市调控到底有没有用,这在偌大的中国一直都是个问题。
   在楼市暴涨的上行期里,楼市调控起到的是火上浇油的作用。这时候,无论是突然上马的限购还是限制假离婚的政策,都会起到意想不到的反作用。越是限购,抢房的势头就越疯狂,越是限制假离婚,假离婚的比例就越有增无减。
   政策成了反向信号。或许在很多人看来,只有楼市火热的城市,才有资格加码限购。限购政策的落地,反过来也说明了楼市投资的可取,所以房价上涨的势头非但没有下降,反而变得更加强势。
   然而,一旦到了僵持期,所有的限制性政策都会成为压垮骆驼的稻草。
   限购能封堵外来需求,限贷能阻断金融系统的资金输送,限价让房地产商失去拿地的热情,限售则冰冻了投机资金,新四限政策则为调控查缺补漏,而三四线城市棚改货币化的全面收紧,更是一记信号明显的重拳。
5.jpg
   政策组合拳的效力,正在逐步发挥。尤其是当所有人都在渴望放水时,放水非但不如预期,而楼市调控的力度却反其道而加强,这就更加强化了市场对于楼市严控的预期。
   更不能忽略是,这一年整个经济基本面,都没有预想的那么乐观。
   不说贸易争带来的影响何其深远,我们的经济周期与金融周期,都与发达国家背道而驰,在别人的加息周期重回宽松政策,迎来的必然是汇率的走衰。而通过放水刺激楼市和经济的空间,越来越窄。
   更关键的是,社会消费零售额增速已经多个月连续下行,居民部门的杠杆率快速攀升到前所未有的高度,而各地的经济增速都出现下行的势头,从企业债到网贷再到房地产企业,爆雷潮一个接一个……

4

   经济背景的转换,调控政策的持续高压,必然带来市场情绪的逆转。
   从短期来看,楼市本来就是靠情绪驱动的,上涨的时候所有人都火上浇油,下行的时候所有人都唯恐抛之不及,顺周期性的正反面效应一目了然。
   所以,宏观政策的基调已经变成“稳”字当头。稳经济稳金融更要稳房价,就此而言,所谓“坚决遏制房价上涨”,更像是试图避免房价大幅下行的未雨绸缪之举。
   限购限售政策的封堵也是如此。抑制外来需求,冰冻既有的资金,稳住房价,以时间换空间,防范更大风险的到来。
   无论如何,楼市的确已经到了新的关口,易跌难涨。如果说过去的风险是“如何防范房价暴涨”,那么现在则变成了“如何防范房价大跌”。
   这一场战役,我们能打赢么?


(来源:房屋屋 本文观点不代表本站观点


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发表于 2018-8-8 19:07:10 来自手机 | 显示全部楼层
房价涨的关键是政府的地价,政府才是炒高房价的核心力量。
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cyzg 发表于 2018-8-8 14:08
中介天天吹,房价要大涨,过好几万

他不给你吹,工作都没得了
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发表于 2018-8-8 17:30:08 来自手机 | 显示全部楼层
再也回不到从前!
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某市房价稳定在6500左右,不要怕 就是多付了几万元
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中介天天吹,房价要大涨,过好几万
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希望这次可以坚持十个月
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有钱的都买了没有钱的买不起,真的刚需也买了。拷不起走了,转行速度点。
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