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[楼市快递] 楼市拐点确认,我劝你别再炒房了

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发表于 2018-11-6 17:55:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
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    金九银十结束了,传统的销售旺季没有到来,反而上演了一幕幕降价维权打砸售楼处的闹剧,不管是深圳还是全国楼市,应该是正式宣告楼市的拐点出现了。
    10月深圳全市一手住宅的成交均价为54071元/平方米,环比下降9元/平方米。10月新房住宅的成交套数为1835套,环比下滑18.35%。
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    别看新房价格环比降几块,这不重要,就看去化率,最近深圳新盘去化普遍不理想,近期开盘的除了绿景红树湾1号、碧桂园凤凰公馆的去化率能到70%,其它大部分在20%左右,好一些的30%-40%,还有的去化率为个位数。南山华侨城片区的豪宅项目华侨城香山美墅五期开盘,推售836套125~176平方米三至四房住宅,开盘日去化不足四成。
    深圳中原研究中心统计,10月22日至10月28日期间,深圳有四个住宅项目入市,一手住宅整体开盘去化仅约两成。
    有些新楼盘比如深圳龙岗区的远洋新天地二期推出了特价房;坪山区的泰富华悦都会,也在国庆期间推出了60套房源清盘,部分低于3万元/平方米。
    深圳这次下跌倒不奇怪,因为是731新政后的头三个月,每一次政策出台的头三个月或者半年时间里,市场都会立刻转凉,包括2016年的“330”,“104”两次调控,但那两次手段都没有击中要害,投资客到处利用各种金融贷加杠杆兴风作浪,所以随后市场很快就恢复了元气。
    而731新政,我感觉真正的拐点来了,威力大增,把各种漏洞全部堵死,限售限离手段全部搬上来,炒房盈利的预期没了,投资客退场,刚需也跟着观望,市场其实本来就很虚胖,只要下药够猛,没有打不趴的牛。
2
    二手房更能说明市场走向,据深圳中原研究中心统计,10月二手住宅成交量3787套,较上月下滑23.5%。
    看下过去11年来的成交图,今年的行情不算很差的,比去年还好,我估计最差的时刻远远没有到来,明年的行情肯定会比今年差,所以对于刚需来说,明年的淘宝机会也会比今年多。
    一方面是因为今年调控升级后,市场的需求又被限制住了一部分,被动在减少,人都是买涨不买跌,刚需们也会跟着观望不入市,进一步导致需求减少;另一方面,市场的供给在增长,明年的新盘入市量肯定比今年多,目前上市的去化速度这么慢,会慢慢积累,库存就会逐渐变多,逐渐转变为买方市场,供过于求。
    二手房市场,有限的需求会有部分涌入新房市场,进一步减少二手房买家,买家少了后,卖家急于出手,只能降价,特别是那些手头资金不足的投资客,月供撑不下去了,就只能抛售。
    在一线城市里面,深圳作为龙头,2015年最先涨价,按道理应该最先降价的,因为以往的涨跌周期都是这个规律。
    但可能大家都没有想到,深圳这次不按套路走了,2016年3月份首次调控,一直熬到现在,差不多快三年,经过三轮调控升级,才把深圳这头牛按下去,所以深圳看到实质性降价的到来估计会在明年。
    这次深圳降价的头筹被北京率先抢走了,北京晚于深圳涨价,却因为一次性调控下药过猛,所以早于深圳降价20%左右。
    深圳会降多少,我不知道,鬼才知道,豪宅、优质学区房会低于平均值,远郊、老破旧会高于平均值。
    现在据金融行业的人说,深圳的银行还在收紧贷款,2016年买的房子,到现在不仅没涨价,反而还下调了评估价。
    今年我去十多个城市调研发现一个共同的特征,城市核心区的高品质好房子、顶级学区房最抗跌,而最不抗跌首当其冲的就是远郊房、老破旧。
    北京最近的限价房卖的也很惨,截止日前已经入市25个项目,合计31期1.6万套限竞房项目,平均去化率只有30%左右,签约均价在49962元/平米。因为去年以来卖了70多块限价房的地,可以预期的是,后面将供应量井喷,所以北京郊区的房价还是有下跌压力。
    政府提前给出了最高售价的限竞房竟然滞销了!真是让人尴尬,主要原因有几个方面,第一,项目大多在远郊,购房者看不上;第二,70、90以下居多,产品类型不符合市场需求,第三,限售5年,第四,市场本身处于调整期,商品房都在降价,限价房的吸引力大降。
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    前两天,有网友曝光了一份太原市买受人多达10人的购房合同,引发热议。这是明摆着的,住是不可能住的,就是合伙来投资。但2017年9月份才跟进去,我估计是没赚到钱,因为10月份太原就限售了。
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    谨防限售引发踩踏,这个跟股市里面的熔断机制有相似之处,原本是交易所为了防止暴跌,控制风险,所以设置股指波幅达到规定的熔断点时,采取的暂停交易措施。
    我们的楼市限售,也是为了避免大家在高位集中抛售,防止房价暴跌,但是我现在很担心这个限售过几年到期后,也会引发楼市踩踏,届时因为楼市本身已经处于调整下行期,又因为房产税出台,以及大家对中国人口老龄化的担忧,到时候市场大多数观点会认为房子不具备投资价值了,而形成一股看空抛售潮,市场供过于求,以至于有需求的人也不接盘。
    当然希望是我多虑了。


(来源:樱桃大房子 本文观点不代表本站观点)


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