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[楼市快递] 中国楼市风云20年,只有投机永不绝!

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发表于 2018-11-7 18:14:11 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
1
    在中国几十年的楼市历史上,房地产投资逐渐兴旺起来分为两个阶段:
    第一个阶段开始于90年代末。
    90年代末,因为消费升级,温州的作坊式生产已经跟不上时代的脚步,转型无力,温州人如同是走进了迷茫的十字路口,不知道何去何从。
    就在这时,为了抵御亚洲金融风暴的影响,国务院决定将房地产作为经济发展的支柱产业,以“取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化”来推动房产改革。
    温州老板们跟着风向,使劲地嗅着自己灵敏的鼻子,然后迅速地行动起来。
    1998年到2001年,在短短三年时间,在民间资本投入下,温州市区房价迅速从2000元/平方米左右,飙升到7000元/平方米,并以每年20%的速度递增。
    从中国商品房全面入市的第一刻起,温州人便掌握了炒房的精髓。
    2000年,乐清有六、七个做实业的老板,意识到买房能赚钱,就一起凑了2000万,集体炒房,之后房产迅速增值,几年时间赚了几个亿!
    这如同一把重锤,击中了正处在彷徨之中的温州人。
    就在上海内环房价3600的时刻,温州市区却已经超过了7000元。身在上海的温州人不知道这些意味着什么,但是在温州的温州人却知道。
    2001年8月18日,温州第一个炒房团浩浩荡荡奔往上海。157人在三天之内便拿下100多套房子。
    在上海的温州人开始慌了,迅速跟进。
    三年后,上海楼市出现了第一个暴涨行情,2004年内环均价6000,中环4000,外环2000。那个157人的炒房团赚了5000万。
    而到了2007年,上海内环均价已经是20000,中环10000,外环6000。上海房子在短短6年间,已经历了2轮大涨,房价翻了4-5倍。
    对于温州人来说,上海是一个流着糖与蜜的应许之地!她是这样的迷人。
    再后来,温州人就用在上海学到的经验,迅速的复制到了北京、深圳和杭州。
    中国房地产历史上第一波如火如荼的炒房大军就这样起来了。
    但是从实际的影响上来看,这些炒房团所能影响到的,终归只是极少数的人。但是他的更深远的意义在于启蒙和教育。
    比如说,让炒房的萌芽第一次在这个国家出现,并用实际的行动和赤裸裸的利益回报迅速的教育了一大批的早期入行者。
    这种萌芽整整孕育了十年,终于在十年后的2015年,迅猛喷发,风流全国。
    2015年,中国炒房史上的第二次高潮汹涌而来。
    这一次,中国民众的投资意识和投机意识被彻底唤醒,这对后期楼市的影响不可估量。
    在2016年整个一年内,中国人被集体教育一遍。炒房从以前少数人的圈层,开始深入到整体民众。
    炒房再也不是温州人和山西煤老板少数人的事,并且地产投机也越来越变得世俗化。
    专业炒房社群水库论坛在2016年下半年开始走红,欧成效被粉丝尊为欧神。被称为任大炮的任志强每一次的演讲,都被当做地产圈内最重要的预言进行解读和传播。
    这些都成为了炒房世俗化的典型事件。
    一直到今天,我们仍身处于这波行情之中。
    一个众所周知的事实是,这波行情起于深圳,并在厦门、苏州、南京、合肥接力之后,蔓延全国,一直到到今天,杭州、武汉、长沙、西安等城市的余波都层叠不穷。
    要谈炒房,有两个城市是避不开的,一个是深圳、一个是杭州。
    我们有必要回溯往事,从深圳和杭州身上,窥见中国地产史上的一些机密。

2


    2003年对于整个中国楼市都是一个转折点。在春天,蔓延全国的非典事件让整个国家都陷入慌乱。
    深圳正是这次事件的起始之源,受到的影响也最重,深圳地产市场因此受到重创。
    为了卖楼,当时的中介公司采取了很多方法,比如负首付。我有一个同事,当时正好在深圳,23岁,有了女儿,必须得买房。
    于是就在关外看了一套92平的三室两厅两卫,总价22万,但是最后银行却给贷出了27万,其中包含了5万的装修款。
    而这套房子买下来,他总共出的资金是5000元的定金,然后剩下的钱银行都给你拿了。
    非典的余波影响久远,在2004年到2006年的三年时间内,基本上都是属于恢复期。
    2003年之前,深圳关内的均价能达到4000,而历经数年,到了2006年的时候,均价也只不过到了6000。
    一直到2007年,深圳楼市开始彻底复苏,迅猛暴涨,原本6000的均价,直接翻倍跳涨,均价达到12500。
    跟着房地产诞生的高利益,让炒房成为必不可少的投机行为。
    当时深圳的炒房客分为两种人。
    一种是那些与市场接触最深,消息最灵通的中介。中介看到优质的房源,就自己收了,然后转手倒卖,赚取差价。在那个年代,这成为地产行业的流行风气。
    另一种,就是温州人,以及跟随温州人脚步,或者已经被温州人教育过的外地人。他们是深圳炒房的外来主力军。
    这种行情一直持续到了2008年,这是非典之后,另一个巨大的冰点降临。
    起源于美国的金融危机迅速波及全球,整个中国的楼市都受到影响,深圳也不例外。
    深圳房价暴跌,从12500的价格,直接跌破10000。很多炒房客在这一年血本无归。全国楼市都处在了寒冬期。打砸售楼部风靡全国。
    在1997年,当大陆客并没有像想象中的那样去高位接盘香港楼市时,香港楼市很快从高点跌落,进入长达数年的低迷期。
    这个时候炒房的人群中出现了一个现象,就是自杀,要么跳楼,要么烧炭。最后逼得政府不得不救市。
    而在十年后,这一现象又在深圳产生,深圳开始不断出现跳楼事件。
    这些人很多都是炒房中介,前期倒卖房子赚钱,但是行情来的太过突然,很多房子来不及出手,砸在了手里。最后只能低价折本甩卖,血本无归。
    后来,政府就看不下去了,迅速出手救市。
    从此以后,深圳再也没有怂过。连涨十年,一直到今天。
    2010年深圳均价达到14000左右。一次跳涨3000元。
    这一年,政府救市的大水漫灌全国楼市,不得不踩刹车。新国八条出台,剑指楼市,深圳市政府出台调控,二套首付40%,三套停贷。
    但调控对深圳来说已然失效,深圳房价继续跳涨3000元,2011年均价到了17000。
    政府调控加码,二套首付60%,社保和个税补交无效。二手房不能随意加价,必须交易严格按照政府评估价进行。
    2012年,市场遇冷,远在杭州的绿城遭遇第三次破产危机。之所以说这个开发商,因为它几乎就是中国楼市的晴雨表。这一年深圳房价只涨了600块钱,均价达到17600
    2013年,国务院新国五条出台,本是限制房价过速增长,但深圳却逆向而行,均价从17600涨到23000元。从此,深圳房价如脱缰的野马,无法控制。
    2014年,深圳均价从23000跳涨到27000。政府再次出台调控,二套停贷。
    2015年,深圳房价从27000直接到了35000
    2016年上半年,深圳房价做出了有史以来最粗暴的一击,从35000暴涨到50000
    在深圳历史上,房地产波线的大幅度下滑,也即是所谓的暴跌一共有两次,一次是2003年的非典,一次是2008年的全球经济危机。
    当此类的非可控事件突然发生时,楼市的信心被彻底击破。但是情况稍一好转,便又立即反弹回升。

3


    接下来我们再来看杭州。
    1998年,朱镕基政府开放了房地产行业。
    一年后,朱去浙江调研。他叮嘱了浙江说了一句话,影响了此后杭州楼市二十年。
    朱说,要加快住房制度改革,启动消费需求增长。
    杭州市政府迅速行动了起来,并将杭州打造成为全国第一个房价迅猛上涨的城市。
    2002年第四季度,杭州商品房均价为5861.6元每平,北京的是多少呢?4066.7元;上海则是4553.8元。
    如果单从房价来看,早在15年前,杭州就已经是最一线了。
    中国最牛的政经杂志《财经》写了一篇关于杭州楼市的报道,标题叫做《杭州楼市虚火》。
    在这篇文章里,财经的记者发出了终极之问:
    2001年,杭州市人均年可支配收入为10896元。年人均收入不过万元的杭州市民如何能够消受每套价格在数十万、甚至百万的“天价”房呢?
    在那个时刻,人们对楼市的迷茫、恐慌,以及追逐,与今日你所看到的情形并无二致。
    一位杭州的开发商在进行成本核算和预期利润计算后,决定将销售价格定在每平米3500元价格。但是在开盘前一天他去周边的售楼部转了一圈,当晚他将价格提升至了4500元。
    第二天被一抢而空。
    他一脸懵,在高兴之余,充满担忧。
    他感觉自己定的价格太高了,害怕市场出现波动,会影响后期客户交款;又害怕在高价之下,后期入住时品质不到位,最终产生影响。
    他说,他看不懂杭州楼市。
    不是他看不懂,是所有人都看不懂。
    早在15年前,从中国最牛的财经记者到深陷其中的开发商,大家对于楼市,都慌的一比。
    荒诞之处就在于此,人们一边对楼市充满警惕、疑惑、恐慌;一面却在坎坷不安中,将杭州楼市一路跑出了黄金十年。
    甚至在2008年,当全国楼市都在限于越降价越卖不动的恶性循环中时,只有杭州是欢欣鼓舞的。
    在别人暴跌的暴跌,跳楼的跳楼的时候,只有杭州逆势上涨,幅度还不小,涨了足足1000元,如果算上别人跌下去的,那么这个数值只会更高。全国仅此一城!
    这主要得益于当时的市委书记王国平。在杭州,王国平被称为苏轼之后最伟大的市委书记。但在他身上的争议,就如同他背着的荣誉一样多。
    王国平对于杭州楼市最经典的语录是:
    一旦楼市大落、房价大跌,土地市场必将进入不景气周期,政府土地出让收益会大幅减少,相应的城市建设、城市管理和民生保障资金也会大幅减少,最终受害的还是老百姓。
    所以,为了杭州的老百姓,杭州房价无论如何不能跌。
    2008年,在全国楼市暴跌的时刻,王国平放出“救市25条”,成功让杭州房价上涨了1000。
    如果在坐标轴上画上一条王国平和杭州房价的曲线,你会发现,杭州楼市的黄金十年,正是王国平任期内的十年。
    2010年,王国平卸任退休。杭州楼市很快在很短的时间内就遇到了有史以来第一次的爆冷。
    在2012年3月,杭州在售楼盘最低的折扣已经是54折,平均折扣维持在7折左右。
    2014年,杭州楼市的库存达到了夸张的12万套,如果加上二手房,则整体库存超过了20万。
    而在2012年杭州一共成交了83690套房子,2013年有所提升,达到了85823套。
    2014年?2014年是一把铁硬的实锤。杭州透明售房网的数据,一周内,杭州主城区成交了354套。
    在两年后,杭州楼市重新崛起的2016年,杭州9.18一天的成交数据,是5105。
    杭州妖风大起,杭州楼市崩盘的消息四处流传。
    2014年春节刚过,位于杭州城北桥西的德信·北海公园率先降价3000元/平方米,天鸿香榭里跟风狂降6000,原本1.8万元入手的业主,一夜间至少损失了50万元。
    “非常不妙”,万科董事会主席王石的这句评语,一夜过后,开始盛行。
    而在杭州房产界的微信朋友圈里,人们突然疯狂转发起财经作家吴晓波的一篇旧文,题目正是:“杭州:飘忽不定”,这就像是一个巨大的隐喻。
    最终,杭州的异动惊动了墙外的媒体,他们翻墙进来报道了杭州崩盘,告知这将是中国楼市的第一声丧钟。
    对信心的打击是巨大的。连杭州市长去北京开两会,都不得不向全国媒体辟谣“杭州楼市没有崩”。
    当温州人正在撤离,绿城也将自己第一次卖给了融创。
    融绿之融充满翻转、故事性超强,但作为杭州楼市标志性人物和企业的宋卫平和绿城,这一卖身之举,无意之中将寒冬中的杭州楼市推向了最深的谷底。
    黄金十年,杭州人民被充分的保护和娇生惯养。当寒冬来临时,他们注定比别人伤亡更重。
    至今在中国楼市史上,杭州也是唯一一个楼市腰斩,连跌五年的重点城市。
    当时之时,有一张大网笼罩在杭州头上,上面写了八个大字“此地已崩,无一幸存”!
    寒冬一直持续了5年,终于在中央政府巨大的救市力度中,被上海人和温州人再次唤醒,并因为政策红利和阿里上市红利,将楼市一直坚挺的上扬到了今天。
    从1998年杭州启动房地产改革至今,在二十年的历史上,除了非典之外,杭州唯一的一次持久性暴跌,根源于前期强行政引导下的信心的忽然断裂。
    在黄金十年中,市场在强刺激之下走的过快,一旦强刺激忽然结束,支持市场的信心突然也崩塌了。

4


    从1998年到2008年,中国楼市走过了20年。因为温州人的存在,从商品房诞生的那一刻起,炒房这个行为便已繁衍不绝。
    中国楼市的投资史,其实就是中国大城市的炒房史。并且列入这个名单的城市屈指可数,寥寥无几。
    只是在2015年,这一切都发生了巨大的变化。那些原先只存在于顶部城市的炒房行为,迅速的下沉到了祖国的边边角角。
    中国楼市用20年的时间,将房地产投机深入人心。然后,又要用不少于一个5年的时间努力将这个信念消除。
    尽管将佛祖的归佛祖,凯撒的归凯撒,但只有投机永不绝。
    这是人性教会我们的唯一真理!


(来源:米宅 本文观点不代表本站观点)


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房子这点事,只会被后世拿来批判这个朝代的黑暗,压迫,剥削。
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