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[楼市快递] 致要买房的中产朋友,这也许是未来20年内唯一的翻盘机会!

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2012-9-6
发表于 7 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式

如何跑赢去年的北京楼市?不买房就对了,去年北京房子大部分是跌的;

如何跑赢今年的股市?不炒股就对了,今年99%的散户都赔的很惨;

如何实现人生的逆风翻盘?对中产阶层来说,有足够抵御风险的能力就够了。中产是最最容易被收割的群体。

如果你对中国各阶层群体有深刻的洞察力,那么你一定会赞同我的结论:

中国没有真正意义上的中产阶层。我们这一代中产,大部分都是不堪一击的伪中产。

真正的有钱人,来源于父辈或者祖上财富的原始积累;而中产阶层,是来源于底层,真正的从一穷二白努力奋斗上去的,生来脆弱。

微信图片_20181108090955.jpg

01
中产快速崛起的秘密

网络上有一批喷子,老拿着中产阶层买房说事,这就是对中产阶层有偏见了。好像买了一套房,就可以跨越阶层,走向人生巅峰一样。

可你看看,有哪个中产,是靠着买房成功跻身上流社会的?

哪个中产,不是一边意淫房价涨上去的纸面财富,一边勒紧裤腰带还更高的月供?

16年以来,全国一二线城市的大部分区域房价翻倍。表面看,中产阶级的资产增加了,实际上,是中产阶级的负债增加了、风险增加了

为了让大家更深刻的理解,我来做一个非常简化的楼市置换模型:

一线楼市的总价段大概有四个分类:

300W-500W的刚需上车房;

800W-1200W的初次改善房;

1500W-2000W的二次改善房、学区房;

2000W以上的豪宅

2000W以上的豪宅暂且不提,这里讨论,在另外三个总价段中,中产阶级扮演者怎样的角色。

假设刚需小A是三四线来北京工作的北漂,16年北京房价启动上涨(限购之前),为了在北京扎根,小A不得不通过六个钱包咬牙买入300W的上车盘,首付100W,负债200W;

小B,则是生了孩子需要初次置换的群体,拿着卖掉的300W,再加上100W左右的积蓄,买入800W的改善房,首付400W,负债400W;

小C,是二次改善群体,为了给孩子买学区房,卖掉800W的房子,加上积累的200W积蓄,买入2000W的学区房,首付1000W,负债1000W;

广泛意义来说,这三个人都是有房一族的中产阶级。但是分别代表着刚需、初次改善、二次改善的购房置换链。

在这个模型里,你会挖掘出许多隐秘的信息:

1、每条置换链上的楼盘总价,都是买家可以达到最大杠杆的极限;

2、从小A到小B、小C,存款积累的速度远远赶不上购房杠杆增加的速度;

3、事实上,牛市到来,房东都是连夜涨价的,小A、小B、小C为了赶快买,有可能连首付都是借的。

所以,最终得出的结论是,一旦房价上涨,大家一起加杠杆,用光全部积蓄抓紧完成置换。就怕不买还涨,以后再也买不起了。

表面上,是所有人的资产翻倍了,

实质上,是所有人的负债增加了。

这就是中国中产阶层资产最快速增长的秘密——增加负债。

这个逻辑看上去顺理成章,其实蕴含着非常大的风险。

02
是时候反思了

我们这一代中产崛起的最大原因,是赶上了改革开放的红利、人口增长的红利,长达30年的高速增长,已经足够让其他国家羡慕了。

就连川普也无不眼红的说:“中国人好日子过的太久了!”

即使乐观估计,高增长的红利,也会在20年内逐渐结束。眼下到了新旧动能转换的关键时刻。

从大的方面讲,经济发展要从高速度转变成高质量,从人口红利转为技术红利;从小的方向讲,我们每个人都要接受从赚100块钱到赚80块钱的失落感,千万别学戏精万科,少赚钱就好像活不下去一样。

过去30年,我们加杠杆买房,是赶上了国家经济高速发展的好时候,可一旦我们的收入不再增长,哪怕一点点财务危机,都会给我们带来巨大的隐患——手里的钱都换成了房子,没有现金只有负债,拿什么抵御风险呢?

这一点,央妈早就多次意味深长的提醒过了——

2008年末,我国住户部门杠杆率为17.9%,至2017年末已经达到49.0%,10年间上升31.1个百分点。

大白话就是:花钱悠着点,你们的负债增长太快了!

楼疯的时候,是没有人在意这些话的,

现在楼市冷了,市场回归正常了,

请大家深刻的审视自己,问一问自己:

1、未来20年,你是要更激进的投资,还是以维持资产不缩水为第一诉求?

2、未来20年,你是面临的赚钱机会更多,还是来自健康、教育、医疗的风险更大?

如果都是后者,那么从现在开始,你需要端正一个态度:现金流比负债更重要。

举个例子大家就清楚了。

比如去年刷屏的某知名通信公司职工,年薪30万,深圳两套房,听上去非常光鲜。但第一套房是贷款买的,第二套学区房是第一套抵押出来的首付,同时妻子生二胎,不得不辞职照顾孩子。

这个家庭唯一的收入来源就是丈夫。而丈夫的全部工资加起来勉强维持现状。最后,丈夫因为离职风波,立刻陷入被房贷拖垮的窘境。

阶层的跃升,往往需要数代人的努力。

而一夜返贫,却和我们近在咫尺。

不要再去拼命的加杠杆背房贷,而是要通过合理的理财方式,即使不工作,每个月都有收入进账。

维持充裕的现金流,是确保阶层不向下流动的唯一手段。

03

租金高就是好房子

回到我最熟悉的房产上来吧。

当我们谈什么样的房子最值得买的时候,我们到底在谈什么?

我们谈的不是学区、地段、户型;

我们谈的是,真正找到扛通胀、抵御风险的方式;

我们谈的是,即使涨的不多,但也不要亏钱的投资机会;

我们谈的是,除了买房,哪里还有唯一确定的翻盘机会。

从这些角度来说,没有比租金收益更重要的因素了。

赚租金,就是买一个租售比尽可能高的房子,长期收租。

面积小没关系,租客最爱一居室,房子老点也没关系,租客管你房子老不老,装修过得去就行。但一定要近地铁,市中心,出门最好就看到超市。

这类房子,总价低,租金高。涨幅往往不能跑赢大盘。但是在房价下跌的时候,照样收租,租金还可能涨。尤其是房价不涨的时候,有可观租金收入的资产,是立于不败之地的。

所以,很多人问我房子要不要卖掉。我一个很重要的判断就是:你的房子租售比是多少?

租售比=一年租金/房价,如果租售比大于3%,相当于,租30年,你的房子就回本了。所以这是一个很好的资产,没必要卖。更何况以后租金上涨是大趋势。

另外,如果你的租金差不多可以抵消月供。这种房子,也是可以闭着眼睛入的。这一定是价值还处于低估阶段的房子。

16年的时候,云南、西安、长沙的粉丝听到我这句话,果断入手了市中心的几套房源,即使没有后面的大涨,不用担心月供的资产,买入又有什么风险呢?

看到这里,杠精可能会说,拉倒吧。北上深租售比才1-2%,按照你的逻辑,岂不是北上深的房子都要卖掉?

错了。北上深用来收租的资产,租售比是3%以上的,二三环内许多小户型都可以达到这个标准。而一般的租售比在1-2%的资产,是学区房、改善房,属于博取房价涨幅的资产。

如果租售比大于3%,没必要卖,可以收租,

租售比小于3%,可以卖掉置换。

租金还有另外一个好处:只要确定租金是可靠的,那么买入不必操心涨幅,获取租金一劳永逸。这种牺牲涨幅获取现金流的方式,是厌恶风险的稳健投资者的最爱。

如果商住租售比可以达到6%以上,那么也是一个很好的投资品。稳健的老年投资者,用房租来养老,其实也很好。但商住坑实在是太多,选择上需要慎之又慎。

04
复利是中产阶层的最好武器

因为杠杆和负债,我们实现了快速富裕,

也正是由于过多负债,绝大多数中产家庭,积蓄不多。

当长期结余维持在一个很低的水平线上,中产变成土豪的机会也就很渺茫了。

这也就是我为什么会强调大家重视租金。中产的最大优势是利用时间的复利——在绝不亏掉本金的前提下,保证每年都能获得稳定的收益率。

这句话听起来,是一句正确的废话,但绝大多数人没有真正理解它。

真正要做到复利,必须满足三个条件:

1、拥有充足的本金。前期已经存到足够的钱,而且有持续赚钱的能力,这是启动投资的第一步;

2、稳健的前提之下,持续获取风险低稳定的收益率也是一门大学问。比如基金定投、债券、房产租金等等,找到稳定的被动收入;

3、要有足够的耐心,学会延时满足。投资是一场人生的马拉松,不争一朝一夕,合理控制自己的欲望,把钱多用于投资,少用于消费。

当你满足了这三个条件,也就拥有了支撑资产延续的能力和经验,你才能够确保,在未来深刻变革的20年,可以把握住更多机会,甚至通过未来二代、三代的努力,保证阶层不被洗刷下去。

听起来很残酷,但确实也很现实。

这就是我们翻盘的唯一方式。

我们这一代人,大部分人没有含着金汤勺出生的背景,和村里的狗剩、小花一起走过高考的独木桥,通过努力在大城市打拼出一套房子,做到了公司中高层的位置,赚的月薪可能是爹妈都不敢想的数字。

可我们却一边吃着名贵的保健品,一边晚上焦虑的睡不着。你看,这两年,多少利用中产阶层的焦虑感刷屏的10W+

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新榜的朋友告诉我,朋友圈里的中产阶层,平均每个月焦虑三次,每次诞生一批10w+爆文,就能养活一大批靠KPI拿工资的公众号小编。

我们学会了升级消费,却不懂得如何缓解焦虑;

我们积累下可观的财富,却不知道怎样守得住;

我们想积累更多投资经验,却被割掉一茬茬的韭菜。

越是中产,越在夹缝中煎熬,

越是中产,越在自卑和自信中敏感,

越是中产,越缺少正确的投资观念。


参考资料:
(1)朋友圈的中年人每焦虑一次,就成就一批自媒体人的10w+ | 新榜观察
(2)中年失业的家庭财务悲剧:我那么努力,有两套房,却不得不离职
(3)中国人民银行《中国金融稳定报告(2018)》

(来源:猫叔聊地产 本文观点不代表本站观点)

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