房地产救市的政策路线图
逐渐清晰
👉文｜马光远
7月24日的中央政治局会议针对当前房地产市场的情况，提出，
适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
对此，笔者在之前的文章《中国房地产政策正迎来历史性转变》中已经有全面的阐述。
现在，最要紧的是，下一步，在具体政策层面如何围绕“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，对具体的不适应当前房地产市场基本面的政策进行调整，以落实中央对房地产市场的判断，并为中国房地产下一个周期的稳定健康发展奠定制度基础。
7月27日，根据新华社的报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，
要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
｜从这个座谈会的新闻通稿看，下一步房地产政策调整的路线图比较清晰了：
一是进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率；
二是进一步落实改善性住房换购税费减免；
三是在个人住房贷款上实施“认房不用认贷”政策；
四是继续做好保交楼工作，加快项目建设交付。
对以上四点政策，我完全同意。
但仍然认为不解渴，仍然认为政策有进一步调控的空间。
｜第一，既然我们的政策口径不断强调“大力支持刚性和改善性住房需求”，这意味着首套需求和第二套的改善型的需求都是政策支持的正常需求。
从目前房地产市场的情况看，首套房无论是首付比例，还是房贷利率都已经很低，目前首套房的加权平均利率是历史最低，其他涉及首套房的包括税费政策也一直比较优惠。
关键是二套房，也就是改善型需求，在上一波的调控周期中，不仅仅投资性需求被严厉抑制，其实，改善型需求也被误伤。首付比例很高（北京高达80%，上海高达70%），房贷利率是惩罚性的加成利率，在认定标准上实行最严格的“认房又认贷”。
这种政策绝不是鼓励改善，而是大大抑制了改善。
从目前包括一线和热点城市在内的需求看，改善型的需求已经成为了最主要的需求，但是，因为政策过于严厉，很多人无法实现改善的需要。
这很显然和人民群众“住更好的房子”的政策目标是背道而驰的。
住建部部长倪虹在之前的《谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇章》的文章中也提到，中国的“住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期；城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。”
在基本居住需求及商业地产基本满足的情况下，房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到要求“好房子”的阶段，房地产政策的目标是：
“让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，打造宜居、韧性、智慧城市。”
但是，很显然，现在的政策并不支持改善。
尽管座谈会涉及到改善的税费政策，也提到要推行“认房不认贷”，但很显然，如果二套房的首付比例太高，利率太高，仍然是抑制了改善而不是鼓励了改善。
在此，笔者强烈呼吁降低二套房的首付比例到30%，最多不超过40%，二套房的利率按照基准利率，对相应的税费政策进行调整和减免，以支持人民群众住上“好房子”。
｜第二，笔者一再强调，中央政治局会议强调“中国房地产市场的供求关系发生了重大变化”，这意味着，以前的各种各样以防止房地产市场过热的政策已经不适应目前房地产市场的基本面，应该退出房地产市场的舞台。
现在不是要对以前的政策进行修修补补，因为以前的政策大多都是“降温”政策，以前都是担心房价快速上涨的政策，是抑制炒房的政策。
现在，房地产市场的基本面已经面目全非，这些政策已经没有存在的必要，必须下决心尽快让限购、限贷、限价、限售等政策退出，代之以房地产新周期下和房地产市场的基本面相吻合的政策。
这意味着过去的政策要完全推倒，要根据房地产的新周期和房地产政策的目标“让人民群众住上好房子”来构建新的政策和制度体系。
必须彻底告别过去的调控思维，立足于房地产的制度建设。
第三，鉴于目前房地产市场的风险之一，就是大量的房企目前的债务风险和资金链问题比较严重，处理不好，不仅影响保交楼，更可能引发系统性的金融风险。
在供给侧，高度重视主要房企的债务风险，提出可行的债务解决方案，避免连锁效应。
第四，高度重视房企和供应商、建筑师之间的债务遗留问题，在以前的债务问题没有解决的情况下，无论是新开工项目，还是保交楼，都存在严重的堵点，需要政府从中协调，提出解决方案，化解堵点。
第五，保交楼是底线！是信誉的底线，是房地产信心的底线，也是风险的底线。
对此，不多说，懂的自然懂。
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雷达卡
发表于
2023-7-28 09:06:01
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