香港真的开始7折卖房了？

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虽具体折扣难以衡量，但相关楼盘作为新房均价低于周边条件类似的二手房屋，却是事实

从2023年初至今，随着复关等因素带来刺激，香港楼价曾在第一季度时迎来一定利好。但却在第二季度继续显现疲态。图为相关低价入市新楼盘所在的九龙地区“楼房森林”景象。《财经》记者 焦建/摄

文｜《财经》特派香港 记者 焦建

编辑｜苏琦

能够以市价七折左右的价格买到市区的新楼而非二手房，是中国香港特区房地产市场8月酷热的天气里非常热门的“大事件”。

8月12日，当地较有实力的一家地产商推出的一栋新楼盘进行第二次出售。全部626间单位半天左右售罄。投下“深水**”，是当地解读这一降价较为普遍的方式。价格这一稍显敏感的促销手段在多大程度上影响了销售，以及会不会有更多地产商跟进，相关话题仍在全城热议。

拿下近8年来中国香港特区首轮销售最多“冠军”的这栋新楼盘，名为“亲海駅II”。駅是“驿”的日本简体汉字，在港较常用。其位于油塘工业区东源道8号，楼花期长约27个月。所谓“平爆价”，是指其此次推出的626间房屋原价为呎价18200元（港币，下同。1000平方呎约为90平方米）。综合计算折扣后，折合平均呎价约为14868元。折扣后的售价为290万港币至1134.6港币。

在这一楼盘近期首次推盘时，132个单位的平均呎价则为1.34万元。翻查该地区相关房屋数据后可大致发现：上述相关价格与同区其他二手楼盘相比都便宜近二至三成，这也是所谓“地产商七折卖房”这一较为广泛流传说法的基础。

衡量房屋售价应综合考虑，楼层、景观和新旧均会造成差异。而该楼盘位于的油塘地区，正由原先的工业区转变为住宅区，多个大型楼盘正在开发。整体而言，虽具体折扣难以衡量，但该楼盘作为新房的均价低于周边二手房屋（基本条件类似）的均价，却是事实。

多重因素造就的“市区楼、新界价”，引发了前后两次超万人为此亲临现场“抢房”，高峰时排队人龙从周边的餐厅、商场延展至商场外的天桥和地铁站，是近年来香港地产业内较为少见的热闹场景。

市道不振，源于受此前数波疫情及外部连番加息等因素影响，中国香港特区经济和与之相关的地产界均受到较大冲击。以2022年数据来看，全年新房仅售出不足1万个单位。从2023年初至今，随着复关等因素带来刺激，香港楼价曾在第一季度时迎来一定利好，却在第二季度继续显现疲态。

新楼盘以每月数百间的速度缓慢售出，带来的影响是总量不断积压，目前地产商们手中已获“卖楼纸”却未推盘的新房总数，可能已超1.5万套（相关部门仍在处理中的单位数量则近1.8万套）。而根据当地房屋局此前公布的最新数据：未来3至4年，一手私人住宅总潜在供应量超过10万套。

市场总盘子的库存增加还是减少，是作为个体的地产商在制定新盘出售价格时候的核心要素之一。另一个核心要素，则是地产商对资金的需求和对利息的敏感度。有相关资料显示：目前地产商的资产负债比率，普遍在50%以下。粗看并不算高，但其资产里也可能会有部分是投资物业，假如以现金和负债进行比对，一些地产商的实际负债会更高。

按照当地模式，大型地产商在向银行申请贷款时，其利率大约在H+0.6厘至H+1.2厘。在美国开启加息周期前，超低的利率让地产商有非常强烈的“捂盘”“持货”能力。但在目前1至3个月HIBOR升到4.76厘至5.11厘的利息，则意味着不少地产商都有以低价吸引买家注意的意愿。

不同的地产商采取策略的不同，一个方面的差异是“先求量、后求价”，还是希望在情况变得更为紧张前尽可能出货。前述楼盘地产商以往的风格大多是市场遇冷时尽量“货如轮转”，减价促销。而对于其他地产商来说，则取决于几个主要因素。

首先，是当地有信心且有能力置地的买家总数仍有多少。从需求端来看，随着利息上升，则意味着每月还款的增加，有能力者减少。香港金管局近期推出了一系列的所谓“放宽逆周期措施”，其主旨就是帮助高收入家庭上车或者换楼。为此，其将1500万元以下自住物业最高按揭成数放宽至七成；楼价逾1500万元至3000万元以下的自住物业，按揭成数上限由五成放宽至六成。这是2009年推出相关政策以来首次针对住宅物业进行放宽。

虽然金管局放宽了贷款购房的贷款比例上限（降低首付总额），但对购房者供款占月入比例并没有放开，并非所有人都能受惠。目前港元定期存款普遍在4厘以上，物业按揭利率则仍处于3.625至3.75厘之间。而根据该局近期公布的《货币与金融稳定情况半年度报告》显示：香港家庭负债占本地生产总值（GDP）比率，升至去年底的95.5%，较2008年时上升近一倍。

买家总数“捉襟见肘”后买方市场终于逐渐形成的情况，可以从香港整体的二手房市场情况中部分得到体现。近期，随着一系列新楼盘以较低价格入市冻结购买力，香港多个地区的看楼活动总数所见，九龙、新界的一些地区甚至陷入“零看盘”状态。

其次，虽有已有地产商首先“劈价”入市，但其他家跟随与否，也取决于其手中的可售楼盘的实际成本情况如何。目前来看，不少可推售的楼盘的地基，是在3至5年前市场较为旺盛时以高地价拍下。而在其对后市仍有信心的情况下，小步微调或许仍是更为流行的选择。

积少亦能成多。部分业内人士则指出：如果有更多的地产商跟招，则意味着二手市场的价格下探压力增加，今年香港整体楼价已有幅度不同的下调空间。作为指向标，当地某地产代理商近期的一份报告显示：7月份整体住宅楼宇买卖登记录3065宗及265.91亿元，较6月分别下跌15.2%及20.9%。住宅楼宇买卖登记量较今年3月高峰的6690宗下跌超过5成，4个月累跌54.2%。

针对市场销售不畅的情况，市场中曾屡次出现要求“撤辣”的呼吁。并指出香港今年的实际卖地收益可能只有不足400亿元，将创下2008年以来的新低。但近期一系列相关政策的基调显示香港特区政府的取态仍是：当地总体房价仍超出一般市民的承受范围，在银行体系保持稳健情况下适度回调价格，有望让更多的市民实现安居乐业。

8月12日，香港特区政府房屋局局长何永贤在点评相关楼盘价格调整时则指出：目前整体经济环境仍在变动，当局须兼顾市民负担能力。以400多万元的单位为例，每月供款占家庭收入中位数的73%，较2003年起20年来的平均数的约50%为高，因此政府“需要小心考虑”。

卖布头

港灿的蜜汁自信要打一折才行

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李嘉诚给大陆楼市开出“药方”



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磐石之心


2023年08月14日 15:59:48 来自北京





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大陆这边，碧桂园暴雷，地产销售低迷，一片哀嚎之声。而在对面香港，李嘉诚旗下的长江实业推出“亲海驿II"项目获得60倍超额认购。李嘉诚给恒大、碧桂园，乃至整个大陆开发商都上了一课。

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李嘉诚在香港的这个新楼盘售价比周边房价低30%，而且还为60平以上大户型提供了首付10%，剩下90%房款3年内只需要按照1%、2%、3%利率偿还利息的特大金融政策优惠。

由于这个楼盘价格已经打回到7年前，所以开盘就爆了，3.8万人抢购600多套房，获得超过60倍的认购。

大家要知道，香港楼市也因美元加息、人口外流导致低迷了好几年，而李嘉诚却再次让香港楼市出现日光盘，出现摇号盘，着实震惊全国。

李嘉诚曾说：“对我来说，谁是趋势才是我要考虑的，而不是空洞和虚假的道德说教。我只是一个商人，商人的首要目标是让资本更安全，其次才是增值更快。”所以，外界一直认为李嘉诚是嗅觉最敏锐的商人，他的每一个动作都是重大信号。

李嘉诚2013年开始抛售大陆资产，买入英国资产，当时媒体集体撰文”李嘉诚跑了“。回看这一操作，李嘉诚其实只是将高估的资产卖掉，换成了低估资产。同样，去年11月开始，李嘉诚又将英国的电信业务等资产出售，开始在内地和香港买入土地。

所以我们无需用阴谋论去评论李嘉诚的商业操作，还是用商人视角更为合适。通过这种高抛低吸，李嘉诚的长江实业负债率一直低于30%，2020年其负债率只有23.3%。较低的负债率，手中一直握有大量现金，是李嘉诚70多年来在全球市场屹立不倒的根源。

从商业视角分析，长江实业在香港低价卖楼的行为就能看得很清楚：香港楼市低迷，只有降价才能推动快速去化，才能实现资金的快速回笼。

同时，李泽钜也表示，当前市场低迷，地价和优质资产打折，是买入的好时机。长实需要更多资金抄底优质打折资产，所以也需要快速回笼资金。

而国内这些开发商真的要好好学习下李嘉诚了。即使是负债率控制极好的万科也高达70%以上，政府给开发商的三道红线则是负债率90%。

随着降杠杆政策出台，楼市低迷，扛着如此高的负债率的恒大、碧桂园、融创们吃下了疯狂扩张的苦果。超过100%的负债率，就如同每天扛着**包，随时都有爆炸的风险。这哪里是做企业，分明是在赌博。

现在大陆楼市极为低迷，7月成交量又同比环比下滑30%，购房者持续观望，开发商已经揭不开锅，这还导致了一系列的连锁反应，比如，某信托公司暴雷。

当前中国楼市应该积极向李嘉诚学习，尽快降价促销，推动去化，让开发商具备自我造血能力。假如北京亦庄的房价降低至3.5万/平方，我相信会出现日光盘。假如上海徐汇的新楼盘降至5万/平，也会秒光。

并不是没人愿意购房，是房价太贵，富人不愿接盘，穷人接不起盘。只有降价促销，才是拯救楼市的唯一出路。

可惜，目前出台的所有政策里面唯独没有降价政策，甚至不允许房价”大起大落“。开发商愿意降价出售，也会被以扰乱市场秩序为名叫停。

从房价的构成来看，开发商拿走20%、产业链拿走20%，其余的60%都是地价和税费。所以房价有下降的空间，那就是降低那60%的部分。可惜，正是这60%的部分是最难降低的。

但是不降价，就难以获得销量，就难以获得资金回笼，就难以解救房地产危机。最终，到底是主动降价，还是被动降价，我认为主动降价的伤害会更小一些，被动降价，必然伤筋动骨。