存量房贷利率今起调整：首套无需申请，“二套转首套”如何操作？

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今日（9月25日）起，各家银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。

根据主要银行此前的公告，对于执行LPR定价的浮动利率首套房贷款，不需要主动申请，银行将于2023年9月25日统一对满足条件的贷款进行利率批量调整。

以建行为例，2023年9月25日该行将按照前期公告的规则对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，调整后的利率当日立即生效，调整成功后将通过短信告知。统一批量调整的条件为：（1）贷款发放时是首套住房贷款。（2）以LPR为定价基准的浮动利率贷款。（3）当前连续拖欠天数小于等于90天。（4）当前贷款执行LPR加减点水平符合该行公告调整要求。9月25日8:00起，贷款人可通过手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询利率调整结果。

中行则表示，如果贷款是首套住房贷款，可于2023年9月26日开始，登录手机银行查询利率调整结果。

截至6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。有业内人士估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户。利率调整后，这些借款人的财务负担会有明显下降，平均降幅约为0.8个百分点。

据测算，以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设借款人和银行协商将房贷利率调降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。

“二套转首套”如何操作

对于“二套转首套”，各家银行的流程略有不同。

工行给出的攻略，贷款人在登录手机银行进入利率调整申请页面，选择需要调整的房贷合同后，点击“+”上传“首套住房贷款证明材料”影像，贷款人可点击“查看指引”查阅当地“首套住房贷款证明材料”具体内容及提供方式，阅读并同意《中国工商银行个人住房贷款利率调整确认书》，同时验证手机号码后提交申请，手机银行将显示“提交成功”页面。申请成功后，该笔利率调整申请处于“待受理”状态，存量房贷利率调整后，工行将通过短信告知，也可在手机银行“存量房贷利率调整”板块查询利率调整进度和结果。

建行9月25日起将在手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”，贷款人可点击“存量房贷利率调整”-“申请复核”，选择复核类型“首套、非首套认定结果”，上传申请认定为首套房贷的证明材料，填写联系方式等信息。贷款人也可携带身份证件、首套房贷证明材料至营业网点办理。首套房贷证明材料一般为有关部门提供的住房套数查询结果或认定证明，具体以贷款经办机构要求出具的材料为准。

中行方面，如果贷款是二套住房贷款，则会出现相关提示，按照步骤依次操作，勾选“存量房贷利率调整范围”，并复制粘贴相关声明，进入下一步材料上传页，点击“添加图片”，逐条上传自己的证明材料影像件，点击提交，上传完所有证明材料后，提交确认并按提示输入手机验证码，成功后会出现已受理界面。中行表示，因审核需要，后续贷款经办机构客户经理会联系客户，邀请客户赴贷款经办机构提交相关纸质证明材料等。

交行表示，若显示“非首套房”状态，代表本笔房贷发放时非首套房贷，如实际住房情况已符合房屋所在城市首套住房标准的，请备齐相关佐证资料（如身份证明、房屋套数查询结果或认定证明等，具体可咨询贷款经办机构），自9月25日起前往贷款经办机构申请转换为首套房贷，或通过手机银行在线预约申请后再前往贷款经办机构办理。

固定利率如何申请利率调整

如果房贷目前是固定利率，想要调整，需要先转换成LPR浮动。

建行方面，如贷款符合调整条件，9月25日起，贷款人进入“我的住房贷款”界面，选择需要调整的贷款，点击“申请转为浮动利率”并签署《利率条款变更确认书》，点击“确认”即可一键完成利率转换，利率调整状态栏显示为“已受理，等待调整生效”。贷款人也可以携带身份证件至营业网点办理。

交行方面，若显示“非LPR浮动”状态，代表本笔房贷符合利率调整条件，但当前贷款定价方式为以贷款基准利率定价或采用固定利率方式，需要先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率，9月25日起可登录手机银行进行线上申请。

中行方面，对固定利率或人民银行基准定价贷款，需前往贷款经办机构变更为以LPR定价的贷款之后，再申请存量房贷利率调整。

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9月25日，是已经买房的人最开心的日子，尤其是那些贷款买房，房贷利率在5%以上的买房人，因为今天开始，首套存量房贷款利率下调了，这次下调后，大部分人的贷款利率都至少下降到4.3%及以下，对于原来房贷利率5%，甚至6%的购房者来说，这次房贷利率下调，将大大降低自己的房贷月供，像在大城市买房的人，贷款几百万，一个月可以少上千块钱。

不过可能很多人会发现，9月25日首套房贷款利率下调后，自己的10月份的月供跟11月份以以后的月供完全不一样，特别是等额本息还款方式的购房者会发现，10月份的月供要比11月份以及以后月份多出几十块钱甚至上百块钱。以自己工行的贷款月供来看，工行给出的还款计划显示，自己10月份的房贷还款是1879.99元，其中应还利息1111.39元，但是从11月份开始，月供还款下降到了1836.13元，相差了43.86元，其中利息差了70.32元。

我想很多人都跟我一样，出现类似的情况，为何10月份的月供要高一些，不都是一样的贷款利率吗？实际上，10月份的贷款利率比较特别，跟你每个月的还款日期有关，以每个月15日为还款日期，此次贷款利率下调是9月25日，那你9月15日到9月24日这几天的贷款利率还是按照原来的贷款利率进行计算的，然后9月25日到10月14日，贷款利率才是按照下调后的利率进行利息计算。所以就存在了10月份还款跟11月份以及以后的月份利息差了。这种现象在等额本息还款方式中体现最明显，因为等额本息的还款，月供是一样的，而等额本金的还款方式，每个月的还款金额都不一样，可能购房者就不太注意这个问题。

对于此次房贷利率下调，也是有不少人会担心，会不会过几年房贷利率还得涨回来，因为房贷利率是跟LPR挂钩的，而LPR是浮动的。这种情况，其实还是比较难预测的，不过按照现在LPR的变化趋势来看，是呈现下降趋势的，2019年的时候,LPR还是4.85%，如今已经下降到了4.2%了，所以，在短时间内，LPR上涨的可能性比较小，反而有可能继续走低，比如这次有的人贷款利率是下调到4.3%的，如果现在的LPR保持不变，还是4.2%，那到了明年房贷利率重新定价后，4.3%的房贷利率还可以下调到4.2%。即使以后LPR上涨了，也不会涨得太快，等真的上涨了，到时也可以提前还贷，大家说是不是。

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