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明牌了！政策最大阳谋，是全面牺牲二手房，保新房
转自微信公众号：原创杰论25楼市杰说
2026年1月3日 10:33重庆
现在的房地产市场，呈现出一种前所未有的结构性分化：百城新房价格环比微涨，而二手房价格却延续下跌态势，两者同比涨跌幅差距进一步拉大。这并非单纯的市场自发调节，其背后是一系列精心设计的政策在发挥作用，其核心逻辑正变得清晰，通过资源的倾斜配置，引导需求优先流向新房市场，甚至不惜在一定程度上牺牲二手房的流动性，以换取整个房地产体系的稳定。政策的工具箱正在精准地定向发力。去年底，个人销售住房的增值税政策进行了调整，短期内持有的住房交易税率有所降低。这一举措表面上是降低交易成本，实则鼓励了投资性房源的加速流转和资金回笼，同时保护了长期自住者的利益。更明显的导向体现在信贷和限购政策上。多个核心城市大幅放宽了非户籍家庭的购房门槛，并支持多孩家庭增购住房，这直接扩大了新房的潜在客群。更为关键的是，多个城市宣布不再区分首套和二套商业贷款利率，统一降至较低水平。这一政策极大地降低了“卖旧买新”的置换成本，实质上是激励业主出售二手房，将所得资金用于购买新房。相比之下，二手房的购买者则面临着更高的首付比例要求，形成了显著的成本差。这一系列政策组合拳的效果，清晰地体现在市场成交数据与资金流向中。尽管全国新房销售面积同比仍有下降，但二手房交易量的占比却在持续攀升，在重点城市甚至达到了新房的数倍。这看似矛盾的图景背后，隐藏着一个“资金置换”的循环：大量二手房交易并非终点，而是成为了购买新房的资金来源。许多地方推出的“以旧换新”或购房补贴政策，进一步固化了这一路径。例如，一些城市将符合条件的二手房纳入房源库，买家在购买时能享受补贴，而卖家的资产账面价值得以维持。这种设计巧妙地将二手房市场变成了新房市场的“输血”渠道。数据也支撑这一点，部分城市热门新房项目的买家，超过八成都是通过出售旧房来筹集资金的。政策选择“保新房”的背后，有着深刻的现实考量，核心在于土地财政与金融系统安全。新房市场的销售与土地出让收入直接挂钩，是地方财政收入的重要来源。与此同时，新房能否顺利销售，也直接关系到房地产开发企业的现金流健康，这对于防范化解行业系统性风险至关重要。相比之下，二手房交易更多是存量资产在个人之间的流转，其对地方财政的直接贡献较小，对整体金融体系的冲击也相对有限。因此，在需要稳定大盘的当下，政策天平向新房市场倾斜，便成了一种现实且无奈的选择。这一“阳谋”的长期结果，将是新房与二手房市场的持续分化乃至割裂。核心城市、优质地段的新房，凭借其稀缺性和政策支持，价格可能保持坚挺。而供应量巨大的二手房市场，尤其是非核心区域、房龄较老的普通住宅，则将长期面临价格下行和流动性不足的压力。对于市场中的不同参与者而言，策略需要截然不同：改善型家庭或许可以借助政策窗口，完成资产的优化升级；纯粹的刚需买家，则可能在二手房市场找到更多性价比的选择，但也需警惕非优质资产的流动性风险；而对于投资者而言，则需要彻底认识到，房地产的金融投机属性正在被政策强力剥离。这场政策导向下的市场重构，是房地产行业艰难转型期的一个缩影。当维护土地财政基本盘、防范金融风险和保障行业生存成为更优先的政策目标时，二手房市场在一定程度上扮演了“缓冲带”和“输血者”的角色。读懂这张明牌，理解政策背后的深层逻辑，对于每一个市场参与者应对未来的不确定性，都至关重要。
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