现在，轮到银行慌了！

世伟净水机

现在，轮到银行慌了！


转自微信公众号：原创楼市杰说


2026年6月25日 10:26重庆

过去两年，楼市里的"慌"是分角色的。开发商慌资金链，购房者慌断供和烂尾，中介慌带看为零。现在戏码轮换，镜头切到银行这边，而且这次不是演的，是真有点坐不住。先看最要命的指标，净息差。2026年一季度商业银行净息差已经压到1.43%的历史低位，其中国有大行只有1.29%，股份行1.56%，连农商行都被摁在1.48%。监管口径的"警戒线"一般认为在1.6%到1.8%之间，现在四大行集体跌破1.3%，意味着光靠吃存贷利差的传统模式，造血能力已经快被挤干。房贷作为过去最稳的高定价资产，恰恰是这次息差塌方的核心贡献者之一。房贷这头，银行过去是躺着挑客，现在是追着留客。存量房贷利率经历几轮下调，新发放房贷利率又跟着LPR和加点调整一路往下，不少城市首套实际执行已经踩进2.95%到3.2%的区间。老客户利率从4%以上砍到3%出头，新客户还能再谈，银行这块资产的收益率肉眼可见地缩水。更要命的是提前还贷——2024到2025年那波提前还贷潮高峰过后，2026年虽然没有再爆量，但每月的提前还款规模仍显著高于疫情前常态，尤其是利率置换空间大的那批客群，还在持续往外抽。资产端慌，负债端也没闲着。虽然存款利率几轮下调把成本往下拽，但活期存款搬家到理财、对公存款议价能力弱，负债端的弹性远赶不上资产端降得快。一季度大行净利息收入同比降幅走阔，净利润靠"降本+非息+拨备释放"硬撑，这种结构懂行的人都知道不可持续。更让银行头疼的是资产质量那头的暗线。法拍房前5个月挂拍39.5万套，住宅17.2万套，对应的涉诉债权不少挂在银行表里。按揭不良率绝对值还在低位，但边际往上走的趋势在季报里已经能看到影子，尤其三四线投放多、单价高、收入不稳定的那部分客群。银行现在对新增按揭的审批，表面松实际紧，对收入流水、负债率、房价的LTV重估都比2023年之前苛刻得多。还有一层慌来自监管和政策的挤压。房地产融资协调机制白名单审批过7万亿，看起来是给银行派任务放贷款，实则把"保交付"的政治账和"风控"的商业账绑在一起，挑选项目、跟地方平台对接、做专户监管，工作量翻倍，坏账责任还不能完全甩。另一边监管还在推"合理让利实体经济"，银行想在房贷上多吃点溢价，空间被越压越窄。所以现在看到的现象就很顺了：大行在存量房贷上主动给客户重定价、在置换业务上降门槛、在二套认定和首付比例上配合地方松绑，甚至对优质客群的利率加点能谈就谈。这不是银行忽然善良，是它们比谁都清楚，留住一个能稳定还月供的客户，比赌一个新投放的高利率客户划算——后者现在不好找，前者随时可能提前还。对购房者来说，这种"银行慌"其实是好事。过去你是乙方，求着批贷、求着额度、求着别卡材料。现在议价权往你这边挪了一点，尤其是征信干净、收入稳、首付足的刚需和改善客，能谈的空间比2023年之前大得多。抓住这段银行还在抢优质资产的窗口，把月供、利率、提前还款条款一项项核对清楚，比等一个"房价最低点"实用得多。市场从单边压迫走向双向博弈，本身就是一种修复。银行慌过这一轮，才会真正把房贷从"躺赚产品"做成"服务生意"，购房者那头，反而能睡得踏实点。

团结乡的王大爷

银行这一轮赚得盆满钵满拉慌个毛线，报信这系叫苦网文

华阳山农夫

关注一下

卖布头

背后心慌的不该是老百姓吗