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[楼市快递] 贡井vs大安,继南湖之后,下一个十年谁将腾飞?

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发表于 2019-9-24 17:41:04 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
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上一个十年,由南湖坐上宝座。

 

而如今,东部新城、贡井新城的出现,开始了新一轮的竞争。

 
图源:富顺娃儿plus

上一个十年,在政府的加持下,南湖一时风头无量,房价一路上升。


十年已经过去,在各区的大力发展下,大安区、贡井区发展快速,俨然有成为下一个中心区之势,那么,谁又将成为下一个南湖?


今天我们就从规划、区位、房价等几个方面分析,看谁将屹立于下一个十年之巅。


01

规划,决定区域发展的上限。


图源:富顺娃儿plus

首先来看贡井新城。


贡井新城位于自贡市区西部、贡井老城区以南,具体为S305以北、釜溪河以东以南、金鱼河以西区域,主要就是长土镇辖区,规划面积约6平方千米。根据该区域的规划及开发情况,又可分为东、中、西三部分,东区为长征大道以东区域,中区为长征大道以西、规划西环路以东区域,西区为规划西环路以西区域。


图源:富顺娃儿plus

新城东区面积约1.5平方公里,目前仅西北角小部分地块和东南角部分地块待棚改;

 新城中区面积约2.3平方公里,目前已开发过半,已建的有市交警支队、市武警支队、贡井税务局、贡井政务中心等;此外区域内还规划有曦景公园、伍家坡公园、行政中心以及部分商业和住宅项目,待开发土地主要集中在西侧北侧。

新城西区面积约2.2平方千米,目前基本未开发,主要就是长土镇场镇建成区,以及电子信息职业技术学校、长土镇卫生院等少量配套,场镇建成面积约1.2平方千米。从城市开发进程来看,西区主要就是未来的棚改区域,这对未来贡井新城全面开发完毕带来了一定的困难。


图源:富顺娃儿plus

可以看出,目前贡井新城的开发重心主要是在中区。贡井区作为古代与富顺同时存在的公井县、昔日荣州的州府所在地、今日自贡市“贡”字的出字者,可谓历史悠久,而今其发展现状却与其历史地位相差甚远。


目前来看,贡井新城位置偏僻、配套不足、前景不明朗等问题,贡井新城的开发任重而道远。并且贡井新城内部区域配套远不及中心城区,在自贡东进南移的城市开发战略中,只能靠贡井区自己慢慢开发。


再来看大安的东部新城。


自贡东部新城位于自贡中心城区东部,北临内宜高速公路大山铺片区,东至成自泸赤高速公路,西至鸿鹤片区,南临釜溪河。其定位为:国际文化旅游目的地,全国老工业城市转型升级示范区和国家级生态示范区,国家级服务贸易特色基地、国家文化产业示范基地和国家级双创示范基地。东部新城规划总面积34平方公里,规划人口规模29万人。目前,已建成区域3平方公里,待棚改区域2.5平方公里。


图源:富顺娃儿plus

东部新城周边规划情况为:东北侧为大山铺铁路物流园、北侧为大安区级新城东北部新城、西北侧为自贡老城区、西侧为汇东新区、南侧为自贡板仓工业园区、东南侧为仙市古镇、东侧为自贡城市开发边界。


图源:富顺娃儿plus

从上图可以明显看出,东部新城东环路两侧才是城市开发的主要区域,而西部三八路等现有城区主要是改造修复区域。而这两个区域有个明显的界线—内宜高速,因此我们可以大致以内宜高速为界将东部新城分为东部开发打造区和西部改造修复区。


未来,随着内自同城化的提出,更靠近内江的东部新城,在市级新区和高铁自贡东站的加持,将是一块难得的热土。

02

都说看一个地方发展如何,就看它的房价多少,接下来就来看看两区的房价。

目前,入住贡井的房产商有蓝光、邦泰等知名开发商;目前在售有:



大安东部新城有碧桂园、华侨城,目前大安在售有鸿山·翡翠城、鸿森·东城一号等。目前在售有:



贡井,作为自贡的老城,东部新城作为自贡打造的新城区,目前从房价上看,两区的房价相差不大(恒大·未来城为精装房)。目前,贡井还未开盘的中梁,大安还未开盘的凤凰城(碧桂园&华侨城),皆是大多数购房者比较中意的楼盘。

5月9日中梁以160万/亩摘牌的贡井区建设路片区C-250-1地块,是本次出让宗地中面积和容积率指标最小的一块。其位于自贡市贡井和杨片区的旭川中学斜对面。


图源:富顺娃儿plus

紧接着5月16日华侨城携手碧桂园拍下东部新城6块商住用地,宗地合计约551亩。东部新城位于中心城区东部,北接内宜高速公路大山铺片区,东连成自泸赤高速公路,西临鸿鹤片区,南临釜溪河。

图源:富顺娃儿plus


如果你在贡井上班,考虑自住,贡井可以买,但要考虑未来发展的上限;如果你离东边更近,想长线投资或能等待的,选东部新城没问题。


老城有老城的优势,新城也有新城的规划,不管优势、规划如何,都是各有长短。看规划,东部新城更胜一筹,但贡井目前的配套,相对东部新城来说,更成熟一些。

通过一个十年,南湖坐上宝座,在未来无数个十年里,会有一个接一个的新城冒出,在自贡的发展规划中,是需要这样的新城来巩固自身的发展,不管下一个十年是哪个新城领先,都是属于自贡的荣耀。


以上为妞妞个人的一些愚见

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发表于 2019-10-16 10:55:47 | 只看该作者
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有理有据,数据准确,分析到位
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