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[楼市快递] 楼市政策底已到,市场底尚不明确

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发表于 2019-1-4 11:42:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 西秦房产 于 2019-1-4 11:51 编辑

1

从菏泽取消限售一声枪响,到住建部“稳地价、稳房价、稳预期”的政策发出。


相信,所有城市的地方政府,都暗中打起了小算盘。


“我——是否应该松一松自己城市房地产调控的紧箍咒”。


于是乎,广州些许放松了对于商住的交易限制。


杭州允许补缴社保,不超过三个月,认为具有购房资格。


来源:广州房产


而更多的城市,特别是二线重点监控城市,则是在没有发文的情况下,悄悄的放松了调控的力度。


比如合肥。


2

然而全国绝大多数城市不同,长沙反而又出台新政,开始“逆周期”调节。


18年12月底,长沙公积金中心出台新政。


1、职工申请住房公积金贷款时住房公积金正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”。


2、征信记录中有连续逾期超过6期记录、累计逾期超过24期记录(助学贷款除外)任一情形,或其他严重失信行为,长沙市公积金中心将不予发放个人住房贷款等。


3、职工家庭在非户籍地非缴存地购房、建造、翻建、大修自住房及偿还上述住房贷款本息申请提取住房公积金不予支持。


很明显,这依旧是从严的市场调控,而且是在住建部“三稳”之后,非放松方向调控。


要知道,现在长沙执行的政策从去年七月开始,已经是全国最严的调控。


人们,不禁要问调控究竟是什么方向?

3

而市场的反应呢?也是五花八门。


如果把全国主要一、二线城市的2018年市场全年表现,总结一下,基本上可以分为以下几类:


明显有涨:苏州、沈阳

先涨后跌:涨多跌少:南京、重庆、青岛、西安、长沙、杭州

较稳横盘:深圳、广州、武汉、合肥

横盘微跌:北京、惠州、无锡

先涨后跌:跌多涨少:成都、济南

明显有跌:上海、天津、石家庄、郑州

超级跌幅:厦门、廊坊、环京


当然,这个统计是基于国家统计局,每月公布的70城市新房和二手房价格同比数据来分类的,不能代表一个城市完整的市场面。


就以郑州来说,属于虽然属于“明显有跌”的城市,但是较大的跌幅主要出现在远郊市场和卫星板块市场,主城之内出现较大跌幅的项目并不多,而且开盘去化率也还不错。


只不过绝大多数的项目已经出现了首付分期,大礼包、老带新等明显的淡季促销模式的销售手段。

4

另外比如重庆,已经明确下行的2018年末也不能单纯用凉凉来形容。


今年9月,在中央“坚决遏制房价上涨”的要求下,重庆楼市突然从火热变成冷冻,案场从车水马龙变成门口罗雀,月度成交量比较去年同期腰斩。



这一趋势在双十一达到了极点。而双十一之后,市场反而慢慢转暖,虽然价格变化不大,但是成交量开始回升,从12月的数据来看,可以称的上是暖冬。


这让我想起来去年上半年天津的海河英才计划。


2018年5月天津出台海河英才计划,大规模降低天津入户门槛。全日制高校本科毕业生不超过40周岁、硕士研究生不超过45周岁、博士研究生不受年龄限制,就可以直接在天津落户,不需要其他任何条件。


“海河英才”计划推出后,来自全国各地的人开始疯狂涌入天津,据不完全统计,首日便有超过30万余人来津咨询落户相关信息。于此同时,本已经平静的天津房价急速攀升,一周之内普遍上涨10-15%。


然而好景不长,当这个人才引入计划归于平静之时,一个月后房价便开始一路下行。


根据地产机构统计数据,相对于去年5月,12月的实际房价明显下跌了20%,把原来因为海河英才引入的房价涨幅已经跌没了。


而,这一幕楼市短期小阳春行情,曾经在多地上演,包括合肥、深圳甚至环京。

5

所以,2019年对于局部城市市场一定是震荡的。


1、 城市行情在总体下行阶段,出现局部的小阳春,成交量短期回升,开盘去化短期提高。这是因为调控慢慢松绑,总会慢慢聚集一批刚需客户,会让这个市场“静而不死”。


2、 然而这种行情维持往往维持不了多长时间,这个政策利好带来的刚需客户用尽,市场又归于下行的平静,让整个行情“活而不火”。


3、 对于全国大多数的市场,2019年的上半年,政策的底已经到了,但是市场的底可能只是阶段性的。


不要轻言,市场的底部已经到来,当一个市场“限购、限贷、限价、限售等等”,五花大绑之时,市场的底部你是看不见的,可能远在天边,可能就在明天。

6

因城施策,只有四个字。


然而,却包含极大的智慧。


要让市场“静而不死”,要让房价“活而不火”。


既不能让房产投资过于下滑,影响本地经济的发展,这会影响拍地,进而地方财政。


又不能让房价在70城统计局数据中同比环比涨幅次次名列前茅,这会影响自己官运。


稳地价,稳房价、稳预期,是目标。


然而手段呢?


或许“和面政策”是个不错的选择。


房子和客户,就像面粉和水一样,要有一个比例,不能太多,不能太少。


面团干了,加碗水,就像杭州允许补缴社保,让一部分客户进入可以购买的房子的行列。


面团稀了,加碗面,这就像长沙政府一样出台逆周期调控,减少一些刚需客户数量。


不大规模刺激,不高强度严控。


就这样,水多了加面,面多了加水,始终让房源、客户和房价,处于可控范围之处。


老子说,治大国如烹小鲜。


今天,房地产调控又何尝不是如此?


(来源:米宅 本文观点不代表本站观点


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不管什么生意,都不好做,经济下滑,与房介无关。
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股市已经出现了婴儿底,胎儿底,麻辣香蕉吧啦底…不要去猜什么底!因为国家想让它什么底就什么底!
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测算一下利润空间,看供需关系即可,目前房价看跌。
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只能说第二轮去库存回笼资金正在上演!
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难说!
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看不懂的中国房市……
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