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[楼市快递] 人口负增长之后,房价还能挺住吗

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发表于 2019-1-11 10:01:41 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式


01


最近,社科院发布了一个《人口与劳动绿皮书》的报告,预测中国人口将在2029年达到峰值14.42亿,从2030年开始进入持续的负增长。


另外,如果生育率一直保持在1.6的水平,那么人口负增长将提前到2027年出现。也就是说,再过10年左右的时间,中国总人口将不再增加,而是减少。


而在负增长之前,我们的劳动力拐点已经出现了,换句话说,原来人口多是经济增长的资产,而如今人口已经成为了负担。


以前一个年轻的劳动力不断地创造财富,而一旦超过了60岁或者65岁,他开始退休,并且申请退休金,这个人就从社会的贡献者变成了拖累者。从人性的角度来说,这当然无可厚非,但站在社会的角度来看,老年人确实是社会的负担。


所以从现在开始,到2030年之前,我们不得不忍受的一个问题,那就是负担越来越重。50-60年这波老年人,他们曾经是中国经济崛起的主力,但也会成为摆在中国经济面前的第一道坎。


如果光是人口老龄化似乎还有办法,但老龄化偏偏跟少子化同时出现了,目前生育率官方数据已经从之前的2.3,已经下降到了1.6,有的民间报告显示甚至已经跌倒了1.2,年轻人将越来越少,老年人会越来越多。


02


那老龄化叠加少子化会对我们有什么影响呢?房价还撑得住吗?


可以参考下我们的邻居日本。日本90年代初期刚好是人口的拐点,明显影响了投资的热情,最终造成了房地产泡沫的破裂。


虽然对新房来说,人口不是主要问题,当购房需求减少,政府可以通过供地来调节。


但是这样房价就能挺住了吗?不然。


人口问题首先带来的,就是经济发展减速,内需降低,社会活力下降。


当前的房价能够维持现在这个高度,经济高增长、收入高增长功不可没。当你预期你的收入5年翻几番时,一切高房价都是纸老虎,你只需要咬牙上车,啃馒头还房贷,熬到你的收入轻松cover过去的贷款即可。


而老龄化,会毁灭这个美好的梦想。


同时,政府可以通过供地来调节供需关系,稳住新房房价。但是人口危机,对二手房是个噩梦。


人人手里继承几套房,只是逻辑之一。要知道,二手房存量是不断增长的,而年轻群体持续在萎缩。


现在投资房产的人,最终目标,肯定是未来的新城市人来接盘。手里有盘的人越来越多,接盘侠越来越少(还越来越穷),二手房供需关系的逆转,根本无法挽救。


当房主们发现,要挽救自己的投资,就必须找一个小年轻出手,而小年轻却越来越少时,难道会相互礼让,请您先卖,把收回投资的机会让给别人?


因此,一旦年轻人口明显掉头向下,二手房供需关系紧接着就会逆转,慢慢的(消除惯性会很慢)就会扭转整个(二手房)市场预期。


人们能够淡定的持有投资房产,一是没有持有成本,二是预期仍然看涨。预期一旦掉头向下,结果不言自明。


03


不过,全面性的房价下跌,不大可能。中国这么大,当然是有的涨有的跌有的原地踏步。


比如日本,人口涌入的少数大城市比如东京房价依然高企(虽然泡沫破裂过,但还是慢慢涨回来了);而人口净流出的小镇就是空着让房子烂掉也租不出去更卖不掉,甚至一些村庄为了生存下去,免费发房子。

  

我们说财富的马太效应和二八效应,房价也是如此。未来,全国20%的地区会扛起80%的房价上涨,而其他80%的地区的房价好点的横盘停涨,差点的就是下跌的命运。


人口负增长,不代表北上广深人口负增长。真正人口负增长的地方,现在房价就开始跌了。注意不要看户籍人口,看实际常住人口。


(来源:房地产圈 本文观点不代表本站观点


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