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[楼市快递] 楼市的战争,寡头时代的蚂蚁和大象!

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2012-9-6
发表于 2019-1-30 11:15:01 | 显示全部楼层 |阅读模式

地产寡头时代汹涌而至!


战争从来都没有停止过。没有硝烟,没有鼓鸣马嘶,只有庞大的资本和金钱。



1


1月15日,一个名为“萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目”的资产包迎来拍卖。拍卖从1月14日10点开始,直至1月15日11点结束,耗时超过25小时。


这个资产包更广为人知的名称是杭州美浓小镇,这是一个因开发商资金链断裂烂尾,却曾和万科良渚文化村齐名的百万方大盘。项目规划范围5.3平方公里,住宅建设用地1600亩。


万科想接盘,并将其打造成杭州南部的良渚文化村,与余杭良渚文化村遥相呼应。


最终,这个万科志在必得的地块,被融创以33.4亿元入手,溢价率18%。


此次拍卖仅有2人报名,融创和万科。这是一场硬碰硬的角逐。


从阿里拍卖平台到杭州市场,再到龙头房企之争,融创和万科厮杀的难解难分。


融创真的是一家有着梦想的企业,在杭州和万科争老大,在重庆和龙湖争老大。就算是在那个用作年底炫耀的房企销售排行榜上,也从来都不甘示弱。


这一次,融创打败的是保利。


2017年,保利实现签约销售金额3092亿元,被融创以3620.1亿元合约销售额反超,名列碧桂园、恒大、万科和融创之后,位居第五。


对此,保利心里一点都不甘心。在股东大会上,保利董事长喊话,未来两至三年重回行业前三。


但是,到了2018年,保利依然没有完成这个愿望,依然屈居第五。


在保利冲三的道路上,隔着一个一直想冲第一的老四融创。


在你看到以上这些大佬们,在嘻嘻哈哈中,或者在斗气中,不断地运筹帷幄,仿佛几百亿,几千亿都只是一个数字的时候。


他们的实力,从来都没有被人真正了解过。



2


2018年,保利为了买地,花了1379.58亿,获取超过130宗土地。


2018年,绿地为拿地花的钱,是917亿。


2019年1月,融创在短短的一周内,花了150个亿储备土地。


这些对于金字塔顶端的大象们来说,也许仅仅只是一个数字。但是对于更多的蚂蚁,却是一柄能将自己拍死到尘埃里的巨锤。


建业地产在2018年流量金额一共卖了705亿,地产排行榜中位列第42名。建业的老大胡葆森在中国地产圈有着举足轻重的地位。作为92派,他和王石、冯仑一起被称作为地产三剑客。


但是,就是这个入行几十年,见惯了雷霆雨露的老司机,在一场激烈角逐的土地拍卖之后,发出了无力之叹:这个行业,蚂蚁越来越没机会玩了。


这跟胡葆森12年前预见的情况基本上是吻合的:


一是,所有一线、二线、甚至三线城市,前20大地产商将控制城市60%以上的份额。


二是,一线、二线,包括三线城市前20大地产商有一半以上不是本地的。


在2010年左右,房地产业最火爆的时候,中国大约号称有8万家地产商,今天再看,百强企业在全国的份额已经超过了一半。


他预计2020年,百强企业占比会达到70%;而前20的市场占比将接近一半。


这就是强者恒强,规律使然。


胡葆森的经验来自于香港,目前前十大地产商控制了香港市场85%以上的份额。


在这个过程中,中小地产商的转型、出局将是一个必然。



3


资金被视为房地产企业的血液,而资金使用环节中,买地一直都是大头。


衡量一个地产企业资产规模的标准,是土地储备


到了今天,地产的门槛,因为土地的价格的昂贵,越来越高了。


在保利、绿地、万科、融创们可以千亿资金拍地的时候,却是更多的胡葆森们的无计可施。


在这个背景下,融资环境趋紧,充裕优质的土地储备可以减轻拿地压力,也为持续的销售现金流入提供了保障。


土地储备规模集中度较高,房企规模化正在加剧。


截止到2018年10月,房地产销售排行榜的前58名房企,总土地储备面积为18.63亿平方米。



在这个名单中:


58家房企的前20家房企合计为14.65亿平方米,占比接近80%。


前五名合计8.8927亿平凡米,占比48%,接近一半。


后20家房企土地储备规模合计为1.19亿平方米,仅占6%。


后20家房企加在一起,还不如万科一家的储备规模。而万科在整个土地名单中,仅仅排行第五。


这就是地产的寡头时代的最典型特征,大象越来越大,蚂蚁艰难求生。



4


在成都有一个项目,这是曾经的地王项目,本来预计2015年开盘,售价15000。但是后来,因为其他原因迟迟不能开盘,所以一直拖了两年。


两年之后又是什么情况呢?因为资金成本太高,15000的售价已经本钱都赚不回来了。后来这个项目就做了精装,将价格直接提到了19000。这其中,扣除1000的装修成本,有两千块钱,都是为了资金成本买单。


所以,因为价格太高,这个项目一直卖的都不好。但是越拖只能卖的越贵,成了恶性循环。


为何会如此?因为利息太高导致的资金成本太高了。


在另一个中部的省会城市也有这样的案例。这是一个位于城市东南部的网红新区。中海和华润在这里拿了地,本土的几家也都拿了地。


在一年前,这里的每一块土地拍卖,都会成为地王。本土的开发商核算成本,必须卖到19000才能有2个点的利润。所以售价就定在了19500。


但是恰好遇到了市场下行。隔壁的中海,却直接将价格定在了16000。所有的本土开发商都懵了。中海这是不让人活了啊!


但是,本土的开发商却无计可施,只能跟着降价,又不能多将,因为能将1000,就是卖一套亏一套了。结果,就降了500。


最终,本土的这些项目卖的都不好。


同样的地价,为何中海就有这样的魄力?


后来大家都知道原因了,因为它的资金成本真的是太低了。本土房企贷款,是12个点的利息,但是中海和华润,只有3.1。


然而更重要的是,华润和中海在全国有大量的土地储备,和无数的项目同时在开盘,所以,他们更看中的,是整个基本面的营收,只要不亏钱,薄利就可以卖。


在这一年中,你在电视上看到过多少恒大的促销广告,全国所有楼盘85折,7折;在这一年中,融创在多少个城市为了抢客户,突然大幅度降价促销,直接将同行逼得退无可退。


大概基本都是这个原因。


但是,那些小家碧玉的本土房企,经常一个项目就是整个公司,亏盈直接影响着死活。


你拿什么和别人比!


所以,最终的结局只有一个,要么委身于大象,成为附庸;或者直接卖身。


这就是大象和蚂蚁各自的结局。



5


中国房地产正式进入寡头时代和资本时代。


也许以后,在中国的房地产市场,你只会看到有10头大象,他们一只手握着全国绝大多数的资金,另一只手握着全国一半以上的土地储备,来回厮杀。


也许以后,你会看到在大象厮杀的战场上,除了10头大象之外有一群蚂蚁,顾头不顾脚的疲于奔命。


他们最大的成就不再是今年完成了多少销售额,而是我又挺过了一年,没有被碾碎。


这如同生在旧中国,活着就是最大的胜利!


(来源:米宅 本文观点不代表本站观点


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发表于 2019-1-31 21:47:17 来自手机 | 显示全部楼层
太j长了,看得恼火
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