切换到宽版
 找回密码
 立即注册

QQ登录

只需一步,快速开始

西秦会馆

爆料、咨询:18909006163
广告、合作:13990030637
查看: 244 | 回复: 1

[盐都杂谈] 中国的房价谁说了算?

[复制链接]

4352

主题

4838

帖子

18

听众

Rank: 11Rank: 11Rank: 11

积分
33637
威望
4352 点
铜板
19545 枚
西秦金币
0 个
鲜花
55 朵

在线时间
8668 小时
注册时间
2016-12-1
发表于 昨天 09:33 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自四川
转自微信公众号:中国的房价谁说了算?

中国的房价,到底谁说了算?是开发商想涨就涨?还是咱们购房者不买它就跌?

先分享个小故事,一辆马车有马、车夫和乘客,那马车走到哪是谁说了算?

马觉得是自己,吭哧吭哧拉车,出力最多,觉得没它不行,价格它说了算?

车夫手里攥着缰绳,指哪打哪,感觉方向、速度都归他管,那定价权在他?

乘客,坐在车里那位,可能一声不吭,但他要去哪,车夫和马是不是都得听他的?

这就像中国的房价,表面看是开发商和购房者的供需博弈,背后却藏着你不知道的定价密码。

那我们来看这辆马车的三个角色到底怎么分工?

首先拉车的马是谁?

这就是开发商和咱买房的老百姓,构成了最基础的供需关系。表面看,一个盖一个买,供需决定价格,天经地义,对吧?
但是,这匹马跑得快慢、往哪跑,真能完全自己做主吗?成本这根“嚼子”勒着呢,在市场遇冷的时候,很多开发商不想降价吗?想啊!但土地成本、建安成本、各种税费......开发商定价空间其实被成本卡得死死的,很难真的想降就降。

那购房者呢?肯定是越便宜越好,但低于成本,开发商也干不了啊。所以,其实他们更像是执行者,被更深层的力量驱动。

好,那“车夫”是谁?是政府,手里攥着两根关键的政策“缰绳”。

一根短绳管快慢,短期调控工具,这大家最熟悉了,想降温?限购、限贷、限价三限齐发,比如之前外地户口没社保不让买,首付比例提到首套40%,二套80%,新房直接给你定个指导价;想升温刺激?就像现在,广州直接“三限”全取消。通过这根短绳一松一紧来影响市场的短期热度和交易门槛。

一根长绳管方向,这根绳更重要,管的是根本,一是土地政策,每年卖多少地?卖哪的地?核心区还是郊区?卖什么样的地?住宅、商业、工业?这直接决定了未来房子的供应总量、区域分布和类型结构。二是金融信贷政策,首付比例下限、房贷利率、公积金政策。这决定了大家买房的资金成本和杠杆能力。

那你说车夫权力大不大?巨大。但有没有绝对定价权?不一定。

在楼市上行期,需求旺盛,车夫一拉短绳,比如限购限贷,需求被暂时压制,但一松手(政策放松),需求爆发,价格可能蹿得更高,这就是“越限越涨”的逻辑。

但到了下行期,就像现在,车夫已经把短绳放得很松了,各种松绑刺激,长绳也在努力,增加优质供地、降利率,为啥市场还在调整?这就说明车夫的缰绳固然重要,但最终能不能拉动马车,还得看乘客想去哪。

那这位乘客,它代表了啥?就是咱们国家的深层经济结构,有这么三个核心在驱动房价的底层逻辑:

第一个:货币超发。钱印多了,东西就容易涨价,房子作为大件资产首当其冲。有研究显示,咱们的广义货币 M2 增速每提高10%,长期看房价平均会上涨7%左右。为啥?大家担心手里的钱毛了,得找个池子存起来保值啊!房子就成了重要选择。你看2024年M2增速还在7.3%,这就给房价托了个底,但也别指望大水漫灌就能让房价像过去那样飞涨了。

第二个:城市化的阶段与质量。换句话说就是人往哪走?房子缺不缺? 2024年咱们城镇化率大概在67%左右,超过了世界平均水平。听起来好像不缺房了,但背后还要看结构和质量。

首先,人均面积,现在城镇人均住房建面接近41.8平米,不等于好房子够多。咱们很多房子是二三十年前甚至更早建的,设计落后、配套差、管线老化。这就催生了巨大的改善需求。其次,城市化速度放缓了,但人口还在向大城市、核心城市群聚集。鹤岗的房子和北京的房子,能一个价吗?未来房价的核心支撑,在于有没有持续的、高质量的人进来。

第三个:财富储存与分配方式。也就是钱放哪?房子是咱中国老百姓的执念,房产占家庭总资产的比重长期在60%以上。为啥?因为炒股怕亏,理财怕暴雷,存银行又怕跑不赢通胀!最后发现,还是房子看得见摸得着住得上,心里踏实。这就让房价成了社会财富再分配的核心载体之一。这个惯性思维不改变,房子的金融属性就很难完全剥离。

这三大核心的背后,还连着一个关键点:地方财政对土地的依赖。这就形成了一个循环:地方发展需要钱 卖地 地价影响房价 房价支撑土地价值。所以“乘客”要去的地方(经济发展模式),很大程度上决定了“车夫”(地方政府)怎么挥动土地的“缰绳”。

所以啊,回到开头的问题:中国房价这辆马车,马(开发商、购房者)决定出力大小和短期波动,车夫(政府)用缰绳(政策)控制节奏和方向,但最终目的地和整个行程的价值,是由“乘客”——也就是咱们的货币环境、城市化进程、以及社会财富的储存分配方式这些深层经济结构决定的!

那咱普通老百姓以后看房买房关键就琢磨这三点:

1、银行是不是在“撒钱”?钱多了,资产价格就有支撑。

2、这个城市/区域,年轻人是不是还在涌进来?有没有好产业留人?  

3、地方政府卖地是精打细算(有序供应优质地块),还是“饥不择食”(疯狂卖地解近渴)?这影响未来房子的稀缺性和价值。

搞懂这三条底层逻辑,你对中国房价的判断,绝对比听风就是雨强得多
广告

191

主题

6万

帖子

14

听众

灌水队队付

Rank: 12Rank: 12

积分
136472
威望
73 点
铜板
72028 枚
西秦金币
0 个
鲜花
10 朵

在线时间
13875 小时
注册时间
2006-7-29
发表于 昨天 09:44 来自手机 | 显示全部楼层 | 来自四川
呵呵
回复

使用道具 举报

    您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

    本版积分规则

    快速回复 返回顶部 返回列表