中国的房价谁说了算？

世伟净水机

转自微信公众号:中国的房价谁说了算？

中国的房价，到底谁说了算？是开发商想涨就涨？还是咱们购房者不买它就跌？

先分享个小故事，一辆马车有马、车夫和乘客，那马车走到哪是谁说了算？

马觉得是自己，吭哧吭哧拉车，出力最多，觉得没它不行，价格它说了算？

车夫手里攥着缰绳，指哪打哪，感觉方向、速度都归他管，那定价权在他？

乘客，坐在车里那位，可能一声不吭，但他要去哪，车夫和马是不是都得听他的？

这就像中国的房价，表面看是开发商和购房者的供需博弈，背后却藏着你不知道的定价密码。

那我们来看这辆马车的三个角色到底怎么分工？

首先拉车的马是谁？

这就是开发商和咱买房的老百姓，构成了最基础的供需关系。表面看，一个盖一个买，供需决定价格，天经地义，对吧？
但是，这匹马跑得快慢、往哪跑，真能完全自己做主吗？成本这根“嚼子”勒着呢，在市场遇冷的时候，很多开发商不想降价吗？想啊！但土地成本、建安成本、各种税费......开发商定价空间其实被成本卡得死死的，很难真的想降就降。

那购房者呢？肯定是越便宜越好，但低于成本，开发商也干不了啊。所以，其实他们更像是执行者，被更深层的力量驱动。

好，那“车夫”是谁？是政府，手里攥着两根关键的政策“缰绳”。

一根短绳管快慢，短期调控工具，这大家最熟悉了，想降温？限购、限贷、限价三限齐发，比如之前外地户口没社保不让买，首付比例提到首套40%，二套80%，新房直接给你定个指导价；想升温刺激？就像现在，广州直接“三限”全取消。通过这根短绳一松一紧来影响市场的短期热度和交易门槛。

一根长绳管方向，这根绳更重要，管的是根本，一是土地政策，每年卖多少地？卖哪的地？核心区还是郊区？卖什么样的地？住宅、商业、工业？这直接决定了未来房子的供应总量、区域分布和类型结构。二是金融信贷政策，首付比例下限、房贷利率、公积金政策。这决定了大家买房的资金成本和杠杆能力。

那你说车夫权力大不大？巨大。但有没有绝对定价权？不一定。

在楼市上行期，需求旺盛，车夫一拉短绳，比如限购限贷，需求被暂时压制，但一松手（政策放松），需求爆发，价格可能蹿得更高，这就是“越限越涨”的逻辑。

但到了下行期，就像现在，车夫已经把短绳放得很松了，各种松绑刺激，长绳也在努力，增加优质供地、降利率，为啥市场还在调整？这就说明车夫的缰绳固然重要，但最终能不能拉动马车，还得看乘客想去哪。

那这位乘客，它代表了啥？就是咱们国家的深层经济结构，有这么三个核心在驱动房价的底层逻辑：

第一个：货币超发。钱印多了，东西就容易涨价，房子作为大件资产首当其冲。有研究显示，咱们的广义货币 M2 增速每提高10%，长期看房价平均会上涨7%左右。为啥？大家担心手里的钱毛了，得找个池子存起来保值啊！房子就成了重要选择。你看2024年M2增速还在7.3%，这就给房价托了个底，但也别指望大水漫灌就能让房价像过去那样飞涨了。

第二个：城市化的阶段与质量。换句话说就是人往哪走？房子缺不缺？ 2024年咱们城镇化率大概在67%左右，超过了世界平均水平。听起来好像不缺房了，但背后还要看结构和质量。

首先，人均面积，现在城镇人均住房建面接近41.8平米，不等于好房子够多。咱们很多房子是二三十年前甚至更早建的，设计落后、配套差、管线老化。这就催生了巨大的改善需求。其次，城市化速度放缓了，但人口还在向大城市、核心城市群聚集。鹤岗的房子和北京的房子，能一个价吗？未来房价的核心支撑，在于有没有持续的、高质量的人进来。

第三个：财富储存与分配方式。也就是钱放哪？房子是咱中国老百姓的执念，房产占家庭总资产的比重长期在60%以上。为啥？因为炒股怕亏，理财怕暴雷，存银行又怕跑不赢通胀！最后发现，还是房子看得见摸得着住得上，心里踏实。这就让房价成了社会财富再分配的核心载体之一。这个惯性思维不改变，房子的金融属性就很难完全剥离。

这三大核心的背后，还连着一个关键点：地方财政对土地的依赖。这就形成了一个循环：地方发展需要钱 卖地 地价影响房价 房价支撑土地价值。所以“乘客”要去的地方（经济发展模式），很大程度上决定了“车夫”（地方政府）怎么挥动土地的“缰绳”。

所以啊，回到开头的问题：中国房价这辆马车，马（开发商、购房者）决定出力大小和短期波动，车夫（政府）用缰绳（政策）控制节奏和方向，但最终目的地和整个行程的价值，是由“乘客”——也就是咱们的货币环境、城市化进程、以及社会财富的储存分配方式这些深层经济结构决定的！

那咱普通老百姓以后看房买房关键就琢磨这三点：

1、银行是不是在“撒钱”？钱多了，资产价格就有支撑。

2、这个城市/区域，年轻人是不是还在涌进来？有没有好产业留人？  

3、地方政府卖地是精打细算（有序供应优质地块），还是“饥不择食”（疯狂卖地解近渴）？这影响未来房子的稀缺性和价值。

搞懂这三条底层逻辑，你对中国房价的判断，绝对比听风就是雨强得多

qwert8

呵呵