首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%，成交量更是暴跌70%，银行断供数百万人。
大量的房东因还不起钱，紧急出逃。留下的房客走投无路，甚至选择轻生。
“失去工作后，我没有收入，存款早就用光了。9000万韩元的保证金，一直拖着不还给我。
我曾经去投诉也报过警，但政府关于全租房诈骗的对策，让人非常失望。我无法再坚持下去了。
最后，希望我的死能推动这个问题尽快解决。再见。”
韩国仁川，一位30岁的男子在留下遗书后，服药结束了自己年轻的生命。
01
“免费”的午餐
在本轮暴跌前，韩国房价过去5年平均涨幅80%，仅次于香港，是全球最热的地区之一。
长牛的支撑条件有两个。一方面是海外炒家的推波助澜，另一方面，则是以全租房为纽带的炒房体系。
韩国的全租房，又叫“传贳房”，60年代后，韩国经济开始起飞，大量农村劳动力进入都市，租房市场产生巨大需求。
当时的政府认为：房地产对出口导向的国策没有助力，限制银行为开发商、买房需求提供贷款。
如此一来，民间就形成了“自助资金系统“：租客借给房东一笔钱，一般是房价的50%-80%，房子就能免费住。
两年后，房东还钱，租客还房，两清。
相当于，500万的房子，不要租金，但租客得借200万给我周转，无息的。
所以韩国成了全世界楼市最热的国家。
韩国的房贷首付比例是20%-30%。假如，租户交了80%押金，理论上，房东拿了这笔钱最多可以再买4套新房子。
很多炒房客短时间就可以累积到几十甚至上百套，相当于用房子做抵押，从租客手里贷款，拿到本金然后再去放贷。
但房价越来越高，越后面的租户，需要付出的押金越来越多，渐渐负担不起。
于是，租金贷款就出现了。比如，深圳月租一套公寓，价格在4000-5000元左右。但是，如果去银行借200万，用来当押金借给房东，每个月产生的利息，只有租金的四分之一，甚至更低。
靠这种玩法，仅2017年至2022年8月，首尔房价涨幅高达87%，中心地段达到到了约15万rmb/平。但是，这并不是房地产。
所谓“全租房“，就是个击鼓传花的死亡游戏，年纪轻轻就背上几百万贷款，而且是所谓的“租金”贷，自己得不到一点实际资产。房东如果跑路了，还得替他还债。
其本质和非法集资、资金池一样。
02
还钱和跑路
全租房房东到底赚不赚钱，本质是个金融问题，取决于当期银行利率。
韩国楼市火热的背后是庞大的债务，房东少则几套，多的上千上万套的房贷，这笔数额巨大的债务已经绑架了韩国的GDP。
在连续涨了19年之后，韩国房价崩了，为什么崩了？与银行加息直接相关。
从2021年8月的0.5%到2023年1月的3.5%，一年半内韩国利率暴增了3个百分点。
如此规模的加息，热钱自会调整投资方向，尤其是房地产市场的资金，不断被抽离。
而与此同时，房东、房客的杠杆成本，也不断推升。直到断掉。
房东只能低价甩卖名下房产，房价就这么一路跌下来。
但越是抛售，房价越低，房东就越还不上租客的押金，像是一场“死亡螺旋”。
甚至，不少房东无力负担贷款，只能跑路。
2022年，韩国共发生2073起全租房押金并吞案，金额高达七千亿韩元。
今年，预计押金损失将达到1.8万亿韩元，雪崩的势头已难以扼制。
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雷达卡
发表于
2023-6-13 12:24:53
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