重要信号：一场巨大楼市风暴，正在二三四线城市逐步酝酿？

Chocolat

自1998年房改年以来，我国楼市已保持长达24年高速发展，期间在2008年和2014年也经历过楼市风暴，但都被一一化解掉，重新扶正后的楼市，继续在房价上涨中狂欢，然而时间进入2023年后，楼市离预期越来越远了，一场巨大楼市风暴，正在二三四线城市逐步酝酿。

 

 

国家统计局发布的4月份70城新房和二手房数据显示，新房和二手房环比上涨城市分别达到62个、36个，从房价环比数据来看，楼市确有复苏趋势，然而同比变化却呈现出反向趋势，4月新房和二手房同比上涨的城市数量分别仅为22个和9个，2022年本就是房价下跌之年，比2022年房价还要低的城市占绝大多数，对楼市而言，数据给出的信心明显不足，值得注意的是，从城市级别划分来看，三线城市新房价格同比下降1.9%，二三线城市二手房价格分别同比下降2.2%、3.6%，无论是新房还是二手房，三线城市都展现出同比下降趋势，三线城市如此态势，那么四线城市房价同比变化想必也不会乐观。

 

“限跌禁令”开始松绑了

 

一直以来，相比其他国家而言，我国楼市调控就比较严厉，尤其是那些房价快速上涨的城市，不仅限制购房资格，还限制房价涨跌幅，而限制涨跌幅方面，主要以备案价为基准（成交价不超过备案价15%涨幅空间），也就是备案价100万元的房子，成交价区间需在85万-115万之间，此前昆山（三线城市）昆山梦之悦花园、尚滨花园两个楼盘在促销活动推出特价房源，因优惠幅度过高，成交价低于备案价15%限制，受到昆山住建局约谈喊停，不仅关闭网签系统，还将面临“扰乱房地产市场秩序”处罚，可以看出，作为三线城市的昆山，还在坚守限跌令底线。

 

 

这样的降价措施，在广东惠州（二线城市）反而得到房管局正面支持，根据每日经济新闻披露，惠州一打折促销力度最大的楼盘，折扣力度达到4.8折，打破大亚湾区历史以来最低优惠记录，与昆山两楼盘最大的区别之处，在于事先已完全做好惠州楼市政策范围内调整工作，将备案价格从最初的1.47万元/平方米下调至9000-10000元/平方米，现如今成交价在7000元/平方米，相当于打8折左右，与最初的备案价相比，实际折扣为4.8折。

 

从惠州该楼盘4.8折促销卖房可以看出，“限跌禁令”其实已有松绑迹象，无独有偶，据不完全统计，自2023年以来，全国已有超过20城发布“支持购房团购优惠”新政，比如四川资阳（五线城市），工会组织团购买房，自行与房开达成的优惠价格不计入备案价格跌幅范围，广西梧州（四线城市）团购优惠放宽到备案价30%以内限制，对于房企而言，“死守”房价不降，就会面临成交量下滑，长此以往，房管局也就不得不采取松绑措施了。

 

 

二三四线城市，房子越来越难卖了

 

我国楼市，长期处于分化局面，只有少部分城市房价保持着上涨趋势，绝大部分城市处于温和上涨或下跌现状，正如经济学家马光远所言，未来只有20%的城市房子还值得买，绝大部分城市的房子失去增值价值，玻璃大王曹德旺甚至直言，如果按照目前的局势发展下去，未来我国房地产将会成为有钱人之间击鼓传花游戏，有能力的人不缺房子住，而买不起房子的家庭未来会更买不起，最终形成有价无市局面。

 

 

事实上，马光远和曹德旺对未来楼市的判断并非毫无依据，根据国家统计局发布的1-4月份全国商品房数据显示，商品房销售面积和销售额分别为37636万平方米、39750亿元，分别同比变化为-0.4%、8.8%，成交面积同比下降，成交额却同比大幅增长，说明房价高的城市成交面积占比提高，而房价低的城市成交面积占比降低，换言之，部分二三四线城市房子不如一线城市好卖了。

 

春江水暖鸭先知，土地市场更能反映楼市冷暖变化，1-4月份全国300城涉住宅用地成交面积同比下降31.7%，其中一线城市、二线城市、三四线城市同比变化分别为 68.5%、-29.9%、-38.7%，此外一线城市楼面均价高达27176元/平平方米，溢价率8.8%，二线城市楼面均价6886元/平方米，溢价率7.8%，三四线城市，楼面均价1903元/平方米，溢价率6.2%，足以看出，二三四线城市土地市场率先出现寒流，开发商拿地意愿下滑，最直观的体现便是房子越来越难卖了。

 

 

连续8个月，二三四线城市商品房库存处于“高压线”水平

 

根据CRIC、易居研究院统计的全国100城新房“存销比”数据显示，截止到1月末，二线城市商品房去化周期为17.9个月，三四线城市商品房去化周期为21.5个月，从2022年5月份开始，二三四线城市商品房已连续8个月处于“高压线”水平，远高于公认的6-12个月合理水平，与此同时，截止到3月末，一线、二线、三四线城市新房库存面积分别3217平方米、25312平方米和22364万平方米，库存面积占比分别为6%、50%、44%，可以看出，能代表我国楼市的主要还是二三四线城市，而这些城市去化周期却超出合理水平，说明楼市在2023年依旧不容乐观。

 

之所以这些城市商品房去化周期远高于正常水平，一方面在于“3年口罩风波”持续影响，导致失业率提高，经济增长出现明显放缓，居民收入受到影响，购房信心明显下滑，另一方面地方财政收入与楼市深度绑定，政策对楼市的干预导致房价依旧处于较高水平，因“限跌禁令”的存在，很多楼盘只能选择僵持，房价降不下来成为人们不愿买房主要因素，长此以往，库存面积逐渐增加，成交面积则逐渐下滑，最终导致二三四线城市新房去化周期达到“高压线”水平。

三水

hy风吹沙

灿烂星空123

从翎开始

卖布头

意思是现在可以买房了吗

团结乡的王大爷

有系三四性地区卖房送金条，其实就是规避笔安价正负十五类性制并象降价

团结乡的王大爷

楼市更正是买房

熙仔他亲哥

看帖必回，是一种美德。

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