取消“公摊面积”可能存在利益冲突与监管政策的问题。
文| 海上客
前不久，有关“西安69平方米新房公摊面积37平方米”的新闻上了热搜，又引发了全社会有关取消“公摊面积”的讨论。
西安69平方米新房，公摊面积37平方米 图源|华商网
为什么要说“又”呢？太阳底下无新事，海姐从事新闻工作近20年，隔三岔五就能看到这样的讨论，但总没有个结果。要知道，“公摊面积”在全世界只有中国才有，连“发明”这个概念的中国香港地区也都在十年前取消了，可我们仍在使用“公摊面积”，这到底是为什么呢？
01
先来捋一捋西安这件事。
西安市民姬女士2020年购买了东仪路荣安芙蓉印月小区的一套商业公寓，今年3月份交房。进楼后，她发现“楼道宽得可以开车”。
姬女士 图源|华商网
姬女士说：“他们推销的销售员也没告诉我，我们现在三四百户人都存在公摊面积大，大家都不知道。”姬女士解释称，自己去年才拿到合同，之前也没有留意，没想到花了50多万元，买了一半的公摊。姬女士提供的购房合同显示，房子的预(实)测建筑面积共69.75平方米，其中套内建筑面积32.71平方米，分摊共有建筑面积37.04平方米，公摊率超过了50%。
姬女士的合同上写了建筑面积69.75平方米，公摊面积37.04平方米 图源|华商报
对此，售楼部工作人员解释称，公摊大是因为公寓品质高有气派，门厅大走廊宽，住起来舒适度更高。
而西安市雁塔区住建局工作人员表示，目前公摊面积的占比没有明文规定，“公摊的标准，它分摊的时候，合同里面应该都有这些，签合同的时候合同也写了，双方认可这个东西的”。
事情到这儿，大家应该都明白了，公摊面积其实是没有上限标准的，完全看开发商的良心有多少了。
02
为什么公摊面积没有标准？因为这是中国独有的计算方式，而且还是跟香港地区学的。
20世纪50年代以前, 中国香港地区房屋以整栋销售为主, 因此价格高、成交量低。1954年，霍英东收购香槟大厦，重新开发出售，香槟大厦就首次提出了公摊，把公共部分的成本费用平摊到业主身上。这样房子就可以按套出售了，而非过去的按栋出售。
香港尖沙咀的香槟大厦
此后, 香港开发商纷纷效仿这种模式。
中国内地也沿用了这一模式。早在1995年12月1日施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中就有明确规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。且规定对于公摊面积大小没有比例限制。房屋公摊面积的大小，一般与房屋建筑的规划设计是否合理以及房屋的配套设施多少有关。
2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》（第70条），都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
其中，套内面积是业主实际使用面积。而公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
值得一提的是，每所小区的规划设计不同，住房公摊比例也就会有所不同。比如：有的低容积率小区，配套丰富，公摊就会相对大一些，如果是高层建筑、公寓楼栋等，电梯、大堂、消防等要求会增加，也会导致公摊面积增加。
可以说，公摊面积是我国住房商品化改革的产物，并据此构建了共有产权等一系列与业主息息相关的财产权利。
03
为什么天下苦“公摊面积”久矣？
在现行的销售制度下，购房者要想了解公摊面积是否合理，成本比较高，一般人算不清楚。买房如同拆盲盒，动辄数百万元甚至上千万元的房款，却往往只是得到合同上一个抽象的建筑面积数字。究竟能使用的面积有多大，就得等到交房时才知道，这么大的风险能用一句“公摊面积合法”来搪塞吗？
讽刺的是，中国香港地区早在2013年开始就已告别“公摊面积”，实行住宅物业销售新规——对于新房，只能用实用面积来标注面积，以“每平方呎／平方米”来表示售价，如果违反规定，可能会被罚款100万—500万港币，判处3—7年监禁。对于二手房，香港地产代理监管局强制要求，中介销售过程中向二手房购房者分别提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份售价资料。
而重庆早在2002年就已取消“公摊面积”，直接以套内面积售房，但这一经验并没有在全国内推广。
近年来，中央以及地方也在尝试提出取消“公摊面积”的征求意见或提议，多位人大代表亦有提出“取消公摊”的议案，然而至今相关征求意见或提议未在全国落实。
业内专家指出，取消“公摊面积”可能存在利益冲突与监管政策的问题。在政策层面，取消“公摊面积”涉及住房和城乡建设领域的政策调整和制度改革，需要各级政府的支持和推动。然而，政府推动这一改革涉及土地财政收益，出手积极性不高。
海姐想要说的是，即便取消“公摊面积”还不能全面实施，但出台规定出售的房屋清楚标明“套内面积”和“建筑面积”，让老百姓买房明明白白，这个不过分吧?
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雷达卡
发表于
2023-7-25 12:26:10
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