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如果你花了大价钱买了一套“学区房”，却发现你的孩子无法享受到优质的教育资源，你会怎么办？这是一个很现实的问题，也是一个很复杂的问题。 案情讲述买房前开发商承诺为“学区房”2018年7月，张某在北京市朝阳区某楼盘看中了一套房子，该楼盘由某房地产公司开发。张某询问了销售人员，得知该楼盘属于某小学的学区范围内，该小学是北京市重点小学，教育质量高。
张某对此非常满意，因为他有一个即将上小学的儿子，希望能给他提供良好的教育环境。销售人员还向张某出示了该楼盘的宣传册和户型图，并承诺该楼盘已经取得预售许可证，可以正常签订合同。 买房后发现小学搬走张某信以为真，于2018年8月与房地产公司签订了商品房买卖合同，约定购买该楼盘的一套建筑面积为120平方米的商品住宅，总价为600万元，首付款为100万元。 
张某按照合同约定支付了首付款，并办理了按揭贷款手续。2019年1月，张某接到房地产公司的通知，称该楼盘已经竣工验收，并要求张某支付尾款并办理交房手续。 张某前往现场查看时，却发现原本属于该楼盘学区范围内的小学已经搬迁到了其他地方，并且新建的小学还没有招生计划。 张某感到十分气愤，认为自己被骗了。他向房地产公司提出解除合同并退还首付款的要求，但遭到拒绝。
起诉至法院要求解除合同张某无奈之下，只好起诉至法院，请求判令解除商品房买卖合同，并返还首付款100万元及利息损失。 张某认为，他购买该楼盘的主要目的是为了让儿子能入读重点小学，而房地产公司在销售时明确承诺该楼盘属于该小学的学区范围内。 但事实上，该小学已经搬迁，并且新建的小学还没有确定招生政策。这样就导致了合同目的不能实现，严重损害了他的利益。他认为房地产公司存在欺诈行为，应当承担违约责任。 
法院一审判决：须支付尾款北京市朝阳区人民法院经审理认为，本案争议的焦点是是否存在欺诈行为以及是否构成重大误解。 根据《民法典》第五百六十三条规定，当事人一方以欺诈手段使对方订立合同的，对方可以请求解除合同。 根据第五百六十四条规定，当事人一方在订立合同时，因重大误解而导致其真实意思表示与合同内容不一致的，可以请求解除合同。
法院认为，本案中，房地产公司在销售时承诺该楼盘属于某小学的学区范围内，并出示了相关的宣传资料。 但是，该承诺并不是房地产公司可以单方面决定的，而是需要经过教育行政部门的审批和公布。房地产公司并没有提供任何证据证明其已经取得了教育行政部门的同意或者批准。因此，该承诺并不具有法律效力，也不构成合同内容的一部分。 张某在签订合同时，应当对该承诺进行审慎核实，不能仅凭房地产公司的一面之词就作出购买决定。 张某未能尽到审慎义务，导致自己对合同内容产生了误解，但该误解并不属于重大误解，也不足以影响合同的成立和效力。 
因此，法院认为，本案不存在欺诈行为或者重大误解，张某不能以此为由要求解除合同。张某应当按照合同约定支付尾款，并办理交房手续。否则，房地产公司有权要求张某履行付款义务，并依法追究其违约责任。2021年6月30日，法院作出一审判决：驳回张某的诉讼请求。 以案释法通过这个案例，我们可以了解到，“学区房”买卖合同纠纷的判断标准主要有以下几点： 1、是否存在欺诈行为。欺诈行为是指当事人一方故意隐瞒与合同有关的重要事实或者提供虚假情况，使对方在错误认识下订立合同的行为。 
如果存在欺诈行为，受欺诈方可以请求解除合同，并要求赔偿损失。判断是否存在欺诈行为，要看欺诈方是否具有故意、是否隐瞒或提供虚假情况、是否导致对方产生错误认识、是否影响对方订立合同等。 2、是否构成重大误解。重大误解是指当事人一方在订立合同时，因客观原因而导致其真实意思表示与合同内容不一致的情形。 如果构成重大误解，误解方可以请求解除合同。判断是否构成重大误解，要看误解是否客观上无法避免、是否关系到合同目的或者主要内容、是否影响合同效力等。 
3、是否履行了审慎义务。审慎义务是指当事人在订立合同时，应当对对方提供的信息进行必要的核实和确认，以保护自己的利益和权利。 如果未能履行审慎义务，导致自己产生了错误认识或者损失，应当自行承担责任。判断是否履行了审慎义务，要看当事人是否采取了必要的措施、是否尽到了注意和谨慎的程度、是否有过错等。 总结“学区房”并不是一个法律概念，而是一个市场概念。购买“学区房”的消费者，在签订房屋买卖合同时，应当注意核实开发商提供的信息，尽量将“学区房”的承诺写入合同内容，并保留相关证据。否则，一旦发生纠纷，可能会面临无法维权或者难以维权的困境。
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雷达卡
发表于
2023-8-2 11:47:39
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