1993年，秦某花了276万在上海买了6套别墅，然后就出国做生意去了。
20年后，秦某决定回国定居，想到了自己的别墅，便过来看看，没想到的是别墅换了主人，已经成为了别人家的房子了，这把秦某气个半死。
这是怎么回事？秦某的别墅为什么会换了主人？难道有人非法入住？
秦某是一位生意人，很有经商头脑，作为一家民营企业老板，他在上个世纪事业有成，赚了一大笔钱。
为了进一步扩展业务，秦某盯上了房地产，颇有投资眼光的他看上了尚未发展起来的大上海，于是，他一次性掏出了276万，在上海买了6套别墅。
买别墅的时候，秦某全款付清了，一分钱都没少给，可是由于办理房产过户需要时间，因此秦某只来得及办理两套房子的过户手续，剩下的四套房子还没过户，就不得不急匆匆地出国处理生意了。
秦某出国了之后，生意上的事情让他忙得焦头烂额的，根本想不起来上海别墅的事情，可能在他的认知里，钱都给了，不管办不办理过户，这些房子都是自己的，便没当回事。
20年过去了，秦某年纪大了，便决定落叶归根，不再打拼事业，回到了国内，想要安享晚年生活。
此时，秦某想起了自己的6套别墅，感到心里美滋滋的，要知道相比于20年前，上海的房价涨得可不是一星半点，别的不说，一套别墅至少价值好几百万。
秦某兴高采烈地去看自己的别墅，没想到的是，他发现自己的别墅住了人。
秦某感到一脸懵逼，问他们为什么住在这里，没想到的是，对方反问道：“我买的房子，我不住在这里住在哪儿？”
说完，对方还给秦某提供了房产证，看到房产证上的确写着对方的名字，秦某更加搞不清楚状况了。
很快，秦某就反应过来了，既然房产证没问题，那就说明对方的确是在开发商手里买了房子。也就是说，开发商一房多卖，把已经卖给自己的别墅转卖给了别人。
秦某气坏了，认为开发商太过分了，居然未经自己同意，把自己的别墅卖人了，钱自己一分都没得到，这是凭什么？
秦某跑去找开发商理论，开发商没想到秦某会回来，居然强词夺理，说以后秦某不要了才卖掉的，这可把秦某彻底惹怒了。
秦某仔细查了一下，发现那四套没有办理过户手续的房子都住了人，对方均可以提供房产证，而把房子卖了的是同一家开发商。
更离谱的是，开发商虽然答应赔偿，但只想返还秦某20年前购买房子的钱，总共150多万。
要知道，20年过去了，上海的房价早已不可同日而语，再说了，20年前的100多万跟现在的也不是一个概念，秦某怎么可能接受？
秦某要求开发商要么把房子原模原样还给自己，要么按照现在的房价赔钱。
开发商无法接受，不愿意赔这么多，而其他住户认为自己交了钱买房子，房子属于他们，也不可能接受还给秦某。
于是秦某二话不说，把开发商告上了法庭，要求开发商赔偿。
那么，从法律角度来看，如何评价此案呢？
头条号作者“大兵叔叔”#[url=]@大兵叔叔[/url]对此进行了分析。
律师：开发商需承担赔偿责任！
秦先生还能要回房子来吗？
这里其实就涉及秦先生和第三方的履行顺序问题了，如果第三人先于买受人办理了产权变更登记且为善意，那么这两个购房合同均已成立，买受人因未办理产权登记只能依合同享有债权请求权，他可以要求出卖人承担违约责任及损害赔偿责任，但无法主张第三人返还房屋并承担侵权责任。
按照旧的《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是，赔偿一倍房款的情形已经在最新的司法解释中删除掉了。
所以，是不是意味着秦先生只能要求开发商退还276万的购房款？
民法典第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
这就是说，在20多年前的房价，和今天完全不是一个样子，如果按照20多年前的房价，直接将房款退还给秦先生，显然对于开发商而言，并没有遭受到任何的处罚，反而这些钱还白白用了20多年。
退一步讲，就算276万元按照20多年的前购买力，和今天来说也不可同日而语，就算是给秦先生退还276万元加上利息，也无法弥补其遭受的损失，即如果秦先生取得了这4套房子的所有权，那么今天来说，远远不止276万元。
一审法院也是这样认为的，于是按照双方过错，并结合现在的房价，判决开发商赔偿1200万元，不过开发商不服提出了上诉，二审法院竟然改判只需要赔偿150万元即可。
不过，最终秦先生申请了再审，再审法院还是维持了一审，判决开发商赔偿1200万元。
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雷达卡
发表于
2024-1-26 10:18:09
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