楼市大概率要硬着陆了，就在9月？

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楼市大概率要硬着陆了，就在9月？

原创潇湘夕语楼市趋势研究

2025年08月06日 22:53福建

自从去年9月新政之后，无论是房地产市场，还是股市，都在利好的促进下迎来一波行情，但是股市用了一年再创新高，而楼市则是连续上涨到今年小阳春之后，逐渐冷淡下来。01政策大转向，市场不买账7月份召开的城市工作会议，代表了房地产调控的180度全面大转弯。从“房住不炒”到“全力救市”，政策风向在短短一年内完成惊天逆转。地方政府也拼了。截至7月底，已有37个城市出台楼市新政，深圳全面取消限购，杭州推出最高10万元购房补贴，成都将人才购房补贴提高至房价的15%。力度不可谓不大。但市场反应呢？40个重点城市新房成交面积环比仅上升5%，15个重点城市二手房成交面积环比上升3%，两者都处于2025年的低位区间。这就好比往平静的湖面扔了一块大石头，却只激起几圈小涟漪。你品，你细细品。政策暖风频吹，市场却冷眼旁观，这种背离背后必有蹊跷。02房价跌跌不休，库存堆积如山让我们看看冰冷的数据现实。70个大中城市新房价格已经连降39个月，二手房更是连降41个月。47个核心城市房价中位数较高点回撤32.7%，京沪广深房价普遍跌回2016/2017年水平。更触目惊心的是库存数据。截至2025年6月底，全国商品房待售面积达5.7亿平方米，按当前销售速度计算，消化周期接近24个月。而四线城市的去化周期更是达到惊人的36个月。一边是房价持续下跌，一边是库存高企难消，这种恶性循环正在不断自我强化。房价下跌引发居民资产缩水，减少消费；在“买涨不买跌”的心理下，购房者更加谨慎，导致房企现金流恶化。03经济拖累明显，硬着陆风险陡增房地产对经济的拖累已经显而易见。房地产业增加值占GDP比重从2020年高点的8.3%回落至2024年的6.3%。更令人忧心的是，其对GDP增长的拉动由正转负：2021-2024年分别为0.34、-0.23、-0.05、-0.12个百分点。若考虑房地产上下游产业链的建筑、建材、家电、家具以及金融、商务服务等行业，房地产对经济的拖累将更为明显。这就好比一辆高速行驶的汽车，发动机突然故障，整个车身都在剧烈抖动。地方政府也陷入“房地产调整—财力下降—推动房地产止跌回稳能力不足”的死循环。虽然2025年7月房地产类专项债发行量达1020亿元，其中70%（714亿元）投向土地储备，但这种输血能持续多久？04分化加剧，底部在哪？市场正在剧烈分化。2025年上半年，在全国房价普遍下跌的背景下，北京、上海、深圳部分学区房价格仍保持了1.2%到2.5%的涨幅。而环京三四线城市如涿州、廊坊、燕郊，从历史最高位下跌至今，跌幅已超过60%。马云2018年的预言“未来的房价会像葱一样便宜”在部分城市已成现实。鹤岗、双鸭山、七台河等城市，几万元就能买套房。但一线城市房价收入比仍在40以上，意味着当地居民不吃不喝40年才能买得起房。那么底部在哪里？有观点认为市场整体尚未见底，但距离最终企稳（约2026年下半年）已走过大半路程。大摩、高盛等机构则预计26年下半年或27年上半年才是真正的底。05 9月变局，如何应对9月为何关键？从历史看，“金九银十”是房地产传统销售旺季，如果这个节点市场依然毫无起色，将彻底击溃最后的市场信心。面对可能到来的硬着陆，各方都在行动。专家建议在中央层面设立“房地产稳定基金”，规模约2万亿元，用于保交楼和收购存量土地。同时，2025年全年计划开工建设和筹集保障房180万套（间），试图通过保障房分流压力。但对于普通购房者，我的建议是：-刚需族可以开始关注核心城市核心地段的降价机会，但别急着出手；-改善型需求可利用政策窗口期，以旧换新；-投资者务必远离三四线非自住房产；-年轻人不妨租房观望，现在租售比越来越划算。楼市正在经历历史性重构，好房子永远有价值，但差资产可能永远回不了本。楼市转折点要等什么？等房价触底，等收入回暖，等信心回归。当这三个条件同时满足时，楼市才能真正企稳。而9月，可能就是检验市场信心的第一个大考。希望老美那边，能够如愿在9月降息，这样我们的政策就会跟进，那么信心回归，收入回暖，房价触底，就大有希望了。

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