星展理财 | 透视香港房地产的转型关键年

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　　香港房地产市场长期以来饱受利率上调、地缘政治动荡和疫情后遗症的冲击，如今似乎预计在2026年迎来转机。在经历了从2021年高峰暴跌24%后，该行业正展现出复苏的迹象，这得益于借贷成本下降、股市回升以及内地人才涌入。然而，在这个高风险的金融中心，一如既往，供应过剩和外围不确定性抑制了人们的乐观情绪。恒生指数在2025年上升了28%，财富效应正逐渐渗透到房地产市场-尽管尚未出现全面繁荣的景象。

　　住宅市场：多重利好

　　香港住宅市场长期以来饱受高房价和拥挤住所的困扰，如今终于迎来复苏。随着美国多次减息，香港的按揭成本显著下降。同时，受“高端人才通行证计划”（TTPS）的推动，平均租金大幅上升。该计划在2022年底至2025年12月期间，吸引了超过26万名专业人士及其家人（约24万人口）涌入香港。租金上升、房价下跌以及按揭利率下降，使得「正息差」局面发生转变，投资者的兴趣自然回归。根据仲量联行（JLL）估计，到2027年，“高端人才通行证计划”持有者预计将每年新增约1.2万套租赁需求，其中70%的人选择租住私人住宅。外籍人士数量也在回升－经过多年的人才流失，香港人口在2025年中期稳定在753万，这得益于2024年中期至2025年中期1.82万的净流入（或自2022年中期以来增加18万）。非本地学生签证数量预计到2026年将达到9万，这将进一步支撑租金水平。



　　股市繁荣带来的财富效应也扮演了重要角色。恒生指数与房地产价格历来呈现强烈正相关关系，股票价格通常领先约六个月。2025年总成交量也达到六年来的最高水平，按年增长22%，超过20,500套。整体而言，需求动态呈现令人鼓舞的迹象。

　　供应动态也较为有利

　　预计私人住宅竣工量将从长期平均约1.8万套下降至2026年至2028年的约1.4万套。供需关系改善、更具吸引力的价格以及股市带来的正面财富效应，都将有助于房地产价格的稳定。

　　零售物业：受惠于股市财富效应和旅游业复苏

　　部分得益于家庭财富效应，2025年11月零售销售额增长6.5%，延续了先前连续数月的增长动能。旅游业发挥了关键作用，预计2025年游客人数将达到约5,000万人次，按年增长12%，主要得益于音乐会和节庆活动等大型活动的推动。近期购物中心营运统计数据也显示出稳定性-商业街空置率已降至疫情以来的最低水平，租金也呈现温和增长。我们认为，随着以文化为本、兼具价格优势的体验式零售将吸引消费者回归，零售销售额以及商业房地产前景在2026年将持续强劲增长。



　　办公楼市场：供需失衡持续，但出现初步稳定迹象

　　香港金融实力晴雨表的办公楼市场，正逐步迈向供需平衡。2025年净吸纳量飙升至230万平方尺（为2018年以来最高水平），主要受对冲基金、财富管理公司和中国内地企业的带动。企业需求与资本市场的复苏同步，首次公开招股（IPO）和股市的活跃刺激了扩张。

　　然而，供应仍然巨大。2026年将新增156万平方尺的甲级办公楼，尽管空间吸收率有所提高，但预计空置率仍将维持在15%左右。这种供需失衡可能会持续存在，并继续对租金和估值构成压力。尽管如此，市场稳定的迹象正在显现，租金的跌幅已显著收窄。预计从2027年起，新增供应量也将放缓。


　　闪亮的砖头

　　随着香港房地产市场从低迷走向复苏，实体资产-那些坚固的混凝土和玻璃建筑的魅力从未如此耀眼。住宅价格在经历了从2021年的高峰下跌24%后，预计在2025年中期触底。如今，在按揭利率下调和股市财富效应的推动下，市场正处于温和回升阶段。人才流入和有利的供应前景（预计2026-2028财年年竣工量将下降27%）也将有助于消化过剩库存。对于追求收益的投资者而言，这一转折点提供了丰厚的「正息差」-租金收益率如今已超过按揭利率，使得直接持有房产成为在土地极其稀缺的城市抵御通胀和汇率波动的有效对冲手段。

　　香港发展商在2025年获得了强劲的估值提升，股价飙升，远超基本面，这主要得益于市场对减息和经济复苏的预期。资产净值折让已大幅收窄，目前显著高于该行业约50%的十年平均值。然而，香港主要发展商的盈利压力依然存在，由于他们仍在确认上一轮畅旺周期中购入的高成本土地储备，短期内盈利能力仍将受到压缩。

　　尽管如此，如果出现新的催化剂，例如楼市买卖市场复苏的进一步确认、交易量的显著增长以及售价的稳定，则该行业值得进一步重新评估。随着发展商消化高成本土地储备并以价格较低的地块取而代之，盈利能力也应反弹。


　　我们更倾向于投资以住宅为主的发展商，而非零售或办公大楼业主。在市场情绪瞬息万变、政策变化无常的当下，耐心等待的投资者-无论是持有现金购买实体资产，还是等待股市下跌-都将从这一新兴趋势中获益。毕竟，在香港的土地博弈中，时机至关重要。