要是房价再跌一半，会发生什么？

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要是房价再跌一半，会发生什么？

转自微信公众号：原创杰论26楼市杰说
2026年7月10日 10:26重庆


先把刻度定一下。2021年高点至今，一线二手已经跌24%到27%，三四线和远郊很多腰斩起步。所谓"再回调一半"，意思是从当前价位再砍50%，一线累计从高点跌60%到65%，三四线累计跌75%到80%。这不是吓唬，是高盛那份压力测试的极端放大版，他们按再跌15%测算，2027年按揭不良率2.4%，全行业产生9000亿按揭不良+1.1万亿地产不良，银行靠存量拨备能扛，但盈利要挨9%的锤。从15%放大到50%，量级就不是拨备能兜住的了。第一层炸的是居民资产负债表。2026年一季度居民杠杆率59%，看似比2024年一季度的62.3%降了，但那靠的是主动去杠杆，房贷增速-2.6%，连续12个季度负增长，一季度居民部门债务增速-0.4%，1995年三季度以来首次负增长。如果房价再腰斩，普通家庭房产市值低于贷款余额的"负资产"会从小部分扩散成大半。雪球那组数据 already 刺眼：2026年全国新增断供预计200到400万套，房贷逾期超4600亿，部分银行房贷不良破4%，三四线法拍占新房成交15%。再腰斩，断供规模至少翻两三倍，征信黑名单、工资卡冻结、拍卖差额补缴这套链会批量砸到中产身上。第二层是银行。房贷是银行过去最稳的零售资产，平安银行对公地产贷不良2.13%、平均抵押率43.2%，中信个人住房贷款不良0.52%但89.64%在一二线。房价再腰斩意味着抵押物普遍跌破贷款余额，银行第一反应是收紧全口径信贷——首付抬、利率加点、审批卡死。信贷一收，企业融资难、裁员、降薪，失业潮反噬居民还款能力，再反噬银行，负向螺旋就转起来了。高盛15%的测算里银行还能靠拨备扛，50%的量级下，中小银行资本充足率会先爆。第三层是地方财政。2026年土地出让金连续四年下滑，累计少收约4.6万亿。房价再腰斩，地价跟着崩，城投债、基建、教育医疗公服、低保养老这套链条全紧。三四线那批已经靠转移支付撑着的城市，会给得更狠。所以"再跌一半"不是一个独立的价格问题，是一次把居民、银行、地方三根柱子同时撬的系统性事件。日本90年代、韩国全租那波、香港2003，剧本都差不多，没人能独善其身，无房的有没有工作都两说，有房的负资产+断供。但写到这里必须拐回来，正因为这个推演结果太清楚，顶层那套"白名单7万亿+3000亿收储+首付15%+增值税5改3+十五五更新15万亿"的组合拳才必须焊住底。它不是在托房价暴涨，是在托"别让再腰斩发生"。每一次政策加码，都是在给这个极端假设加防火墙。真正了解政策底为什么这么密、为什么核心城市核心盘被反复焊、为什么你现在看到的一线连涨四个月和北京土拍溢价20%，更重要。再腰斩的代价全社会扛不起，所以不会让它发生；但远郊三四线那种已经接近"半腰斩"的地方，政策也托不到每块砖，那部分才是真要避开的自选坑。房子这东西，极端假设用来警醒自己的安全垫够不够，别用来赌方向。月供压在三成内、留足一年现金、选核心城市白名单项目，这套话术念了一年，但在"再跌一半"的压力测试里，它就是唯一能让你睡着的答案。

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