15万亿城市更新，为何约5%的城镇居民能直接受益？

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15万亿城市更新，为何约5%的城镇居民能直接受益？

2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》——这是我国第一部国家级城市更新专项规划，覆盖全国所有城镇，实施周期为2026至2030年。

只有约5%的城镇居民能直接拿到“居住条件升级”的确定性红利

规划明确写到2026-2030年必须完成的硬指标：新开工改造城镇老旧小区11.5万个、城中村改造4000个、城镇危旧房改造50万套/间。这意味着什么？



老旧小区改造对应的人群最清晰。2019-2024年，全国累计改造老旧小区28万个，惠及4800万户、超过1.2亿人。本轮11.5万个改造项目，参照历史户均规模推算，对应约1900-2000万户、4800-5000万人。

这部分居民将获得加装电梯、管网更新、公共空间优化等居住条件改善，但兑现周期是五年全周期，不是2026年内到位。

城中村和危旧房改造覆盖的人群，目前没有全国统一官方披露数据。四川已公布改造城中村420个、危旧房6万套，吉林改造城中村居民1.5万户，山西五年涉及约7.21万户。

多以拆除新建、整治提升、拆整结合等多元模式推进，优先覆盖安全隐患突出的片区，涉及搬迁的规模远低于此前棚改时期。

对绝大多数城镇居民而言，能感知到的变化不是“我家被改造了”，而是市政、出行、公共空间的局部优化。

比如成都金牛区金府巷更换39盏太阳能路灯、增设休闲座椅和文化景观墙；湖南邵阳雪源路打通，周边居民出行路程缩短十余分钟；长沙“馆园融合”项目打通省博物馆与烈士公园的物理空间，游客等候时间明显压缩。



完成微更新改造后的城市沿街道路夜景

这些变化都是真实的，但属于“微更新”范畴，不是全群体统一的普惠利好。

15万亿不是政府直接撒钱，钱从哪来决定了谁要掏钱

市场上流传的“15到20万亿”是什么？央视《新闻联播》披露，未来五年城市更新至少可以完成投资15万亿元，其中地下管网更新约5万亿元。但这是整体投资空间测算，不是政府直接出资额度。高盛测算显示，相较于“十四五”，本轮增量投资实际为4-5万亿元，而非15万亿全量。



资金渠道的构成，直接决定了不同主体要承担什么。中央财政通过预算内投资城市更新专项安排970亿元，超长期特别国债安排1600亿元支持地下管网建设，但这只是基础类项目的托底。剩余缺口由地方专项债、政策性金融工具、社会资本和居民自筹共同补齐。

《城市更新项目贷款管理办法》已明确划出红线：贷款不得用于缴纳土地出让金、拆迁安置补偿等前期环节，不得新增地方政府隐性债务，项目必须靠自身经营性现金流覆盖本息。

对居民而言，这意味着什么？老旧小区改造后引入市场化物业服务，物业费会直接上涨。北京石景山十万平社区改造后，物业费从0.4元/㎡/月上调至1.68元/㎡/月；上海闵行龙柏四季花园从1.6元/㎡/月上调至1.9元/㎡/月。

自主更新类项目，居民需要自筹重建资金——浙江绍兴长城教苑最小户型44㎡需出资约7.8万元，杭州浙工新村居民自筹约4.9亿元，占整体更新费用的87.5%。

这是“谁受益、谁出资”原则的具体体现，也是本轮城市更新与棚改时期最根本的差异：不再有拆迁暴富，取而代之的是居民自身投入后获取资产增值的长线逻辑。

如果你住的老小区即将被改造，这几件事值得提前想清楚

第一，弄清楚你所在的城市有没有配套规划。2026年8月以来，上海、四川、湖北、吉林等地已陆续发布地方版城市更新“十五五”规划，明确了本地改造的量化目标和投融资支持规则。

如果你的小区在改造清单里，关注社区的通知和意见征询会，改造内容、出资比例、后续物业方案，这些都需要居民参与表决。

第二，对“原拆原建”和“自主更新”保持理性预期。浙江的实践表明，自主更新项目的启动门槛是初步意愿同意率原则上要达到95%，正式启动要达到100%签约。一户反对，项目停滞的情况并不罕见。

天津华苑街的经验是“一楼一策”，把电梯品牌、维保方案在楼下现场展示，让居民直观比较后再表决。协商成本高，但这是绕不开的必经步骤。

第三，算清楚自己要出的钱。加装电梯、更换窗户、引入市场化物业，每一项都有对应的居民自筹比例。福州燃气自闭阀安装费用从150元分阶段降至30元，差额由政府与燃气企业分摊，但最初的收费标准变动也曾引发居民对退差价的不确定。

改造前看清楚费用分摊规则和后续维护责任，比改造后被动接受要主动得多。

城市更新不是一场能快速收官的短期运动，而是一个长周期、分区域、多层级的存量提质过程。

对约1900万户老旧小区改造直接惠及的住户，以及城中村改造涉及的居民，它是居住条件的确定性升级；对绝大多数城镇居民，它是市政、出行、公共空间的局部改善；对参与改造的居民，它同时意味着物业费和自筹资金的实际支出。

清华大学中国新型城镇化研究院院长尹稚的判断很直接：不要一谈15万亿就认为这是从政府身上咬一块“肥肉”的好机会，对老百姓而言，也不要再指望拆迁拆成“亿元户”。

政府的角色是定规则，市场的角色是找长期回报，居民的角色是参与和投入——三方共担，才是这套逻辑的底层代码。

加加加加油呀

官方回复了吗

扎染呀

话说这标题挺长

大白熊吃草

顶一个，说得在理

草莓果酱啵啵

嗯确实是这样嗯

宁飘飘

太棒了吧

扎染呀

现场感挺强

平凡可贵h

这个观点我认同

你最好别惹我

哦爱了爱了～

宁飘飘

行吧 支持

文竹的一天

赞同楼主观点

恐龙高新呀h

蹲后续

宁飘飘

这么强嗯

大白熊吃草

哎说得在理哈哈

多喝开水

坐等后续通报