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理性解读四川物业新规：不是直接取消物业，业主自行管理
最近网上流传一个很火的说法，叫“四川打响取消物业第一枪”，很多小区业主看到之后特别激动，以为以后物业直接全部取消，小区完全由业主自己说了算，物业费也可以不用交了。不少朋友私信问我，这条政策到底是真是假，物业费怎么算，想换掉现有物业要走哪些正规流程。
这里首先要把一个最大误区讲清楚：四川并没有出台法律直接取消物业公司。网上“打响取消物业第一枪”属于网络博眼球的夸张标题。真实依据来自2022年5月1日正式实施修订后的《四川省物业管理条例》，条例第七十条明确赋予业主一项法定权利：经过业主大会合法表决之后，小区可以选择不再聘请物业公司，由全体业主自行管理小区，当然业主同样也可以继续选聘物业企业提供服务，两种方式都合法有效。
其实业主可以自行管理小区，并不是四川独有的政策，《民法典》第二百八十四条早就作出全国统一规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业公司管理，全国各地业主都拥有这项权利。四川只是把这项法律权利，在本地条例里面细化了完整落地流程、财务要求、安全责任，方便小区实际操作。很多人分不清法律权利和直接取消物业，才产生了巨大误解。
很多业主一听说可以自行管理，第一反应就是不用交物业费了，这也是一个很大的认知误区。不管是聘请物业公司，还是业主自己管理小区，小区的保洁、安保、垃圾清运、电梯维护、消防设备检修、绿化养护这些工作，都是实实在在要花钱的。只是钱的管理主体发生了变化，并不是直接免除费用。
如果小区经过合法程序，表决通过实行业主自行管理，这笔钱依然要向业主收取，按照条例要求，资金存入业主共有资金专用账户，由业主选举出来的管理人统一管理，每一笔收支明细都要定期对全体业主公示，接受所有业主监督，公共收益同样纳入共有账户统一核算。
这里还要提醒大家一个硬性安全规定，就算小区业主自治自己管小区，电梯、消防这类直接关系人身安全的特种设备，业主不能自己随便找人处理。《四川省物业管理条例》第七十一条作出硬性规定，必须委托具备专业资质的第三方机构来维护检修，这一笔专项支出，依然要从业主缴纳的共有资金里面列支，不能省掉这部分开支。
不是小区想实行自行管理，几个人商量一下就能直接干，整套流程有着严格法定条件，少一步都不算合法有效。
首先，要召开业主大会进行表决。按照现行法规，这件事属于小区重大共同事项，需要专有部分面积占三分之二以上，同时业主人数占三分之二以上业主参与表决；并且要经过参与表决业主的面积过半、人数过半同意，决议才具备法律效力，对小区每一户业主都有约束力。简单讲，不是几个热心业主、业委会几个人拍板就可以，必须充分征集广大业主意见，走完整业主大会投票程序。
表决通过之后，全体业主要一起制定管理规约，写明白谁来当管理人、具体管哪些事情、管理费收取标准、钱怎么花、出现责任问题谁来承担，所有内容必须在小区显著位置公示。管理人要在决议生效三十天之内，把全套材料抄报街道办事处、乡镇人民政府和住建部门备案，备案完成之后，才可以正式启动业主自行管理模式。
很多业主关心，如果现在小区有物业公司，业主大会表决决定改为自行管理，原有物业必须退场吗？
只要业主大会依法作出解聘物业服务人的有效决议，原物业服务企业就应当按照合同约定退出小区，完成全部资料、设施设备、财务账目交接。条例专门明确一条红线：物业公司不能拿业主欠缴物业费、双方存在矛盾纠纷作为理由，赖在小区不肯走，不能阻挠后续交接工作。
如果遇到物业拒不退出、拒绝交接档案资料，业主不用和物业发生正面冲突，可以直接向当地住建部门反映，主管部门要在规定时限责令物业限期移交退出；要是出现毁坏设备、销毁账册这类违法行为，可以直接报警处理，追究相关人员法律责任。
讲到这里，也跟大家客观说说业主自行管理模式现实当中存在的难点，不要只看到好处忽略风险。业主自治看着美好，但非常考验整个小区业主的团结程度、管理能力。
小区大大小小琐事非常多，公共设施损坏、邻里矛盾、垃圾清运、资金收支，全部要靠业主代表来处理。管理人大多都是本小区普通业主，大多没有物业专业管理经验，要花大量时间精力处理繁杂琐事。一旦业主之间意见分歧大，有人不愿意按时缴纳管理费，资金缺口就会出现，保洁安保服务很难维持下去，最后反而造成小区失管，居住环境变差。
所以并不是所有小区都适合业主自行管理。规模不大、业主之间沟通顺畅、热心业主充足的小区，更容易把自治模式运转好；大型上千户小区，实操难度会非常高。业主拥有选择权，不等于一定要选择自行管理，还有两条其他路径可以走。
第一条路径，继续聘请市场化物业公司。如果对现在物业不满意，业主大会同样可以依法表决解聘旧物业，面向社会公开招标选聘新的物业公司，签订物业服务合同，明确服务标准和物业费价格，由专业企业提供服务。
第二条路径，部分业务外包。就算选择业主自行管理，也不用所有活都业主自己上手干，可以把保洁、安保、绿化这些单项业务，分别外包给不同专业第三方公司，业主只负责监督考核外包单位的服务质量，这样可以降低自治的工作压力。
还有一个大家高频问的现实问题：业主对物业服务不满意，可以直接拒交物业费吗？这里一定要提醒各位业主，千万不要这么做。
物业公司服务有瑕疵、做得不到位，正确做法是收集证据，通过社区调解、向住建部门投诉、走法律途径要求物业整改，甚至通过业主大会合法程序把物业换掉。但是单方面拒缴物业费属于违约行为，物业公司有权通过司法途径起诉追缴，很多业主因为赌气不交钱，最后反而承担违约金，得不偿失。
还有部分小区，现在还没有成立业主委员会，这种情况下，没有业委会也不能由少数业主直接宣布取消物业、实行自治。按照规定，要先在街道社区指导下成立业主大会筹备组，完成业主大会召开流程，才能够表决物业管理模式这件事，个人或者小团体没有权利决定整个小区的管理方式。
再给普通业主整理一份简单实用的操作清单，方便大家看懂自己小区该怎么做。
第一，分清概念：没有政策一刀切取消物业，业主拥有三种选择：留用现有物业、重新选聘新物业、业主大会表决通过后实行业主自行管理。
第二，任何模式变更，都必须走业主大会法定表决流程，不能少数人说了算。
第三，业主自行管理不等于免费，依旧要收取管理费用，资金归全体业主共有，账目必须公开公示。
第四，电梯消防特种设备必须交给专业机构维护，不能业主自行处理。
第五，旧物业拒不退场，找街道、住建部门协调，依法维权，不要发生肢体冲突。
第六，服务不满意不要直接拒缴物业费，用合法渠道维权。
物业管理关系千家万户的日常生活，不管是物业公司管理，还是业主自行管理，最终目的都是维护全体业主共同利益。每一种模式都有优势和短板，小区选择哪一种方式，最关键是充分尊重绝大多数业主的真实意愿，严格按照法律法规程序推进，避免少数人代替全体业主做决定。
话题讨论
你们小区现在物业服务怎么样？你更支持小区聘请专业物业公司，还是业主自行管理？欢迎大家理性留言一起交流。文章对你有帮助欢迎收藏转发，点个关注，持续为大家分享民生法律科普内容。
免责声明：本文依据《民法典》《四川省物业管理条例》科普解读，各小区具体执行以属地街道和主管部门指导为准。 |
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