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贴息后商贷利率降至2%左右，公积金贷款利率会降吗？
随着房贷贴息政策落地，关于公积金贷款利率会否下调的讨论增多。直观来看，“929”新政落地后，10月1日，不少符合条件的个人首套住房商业贷款利率将阶段性降至2%左右，2.6%（5年期以上）的公积金贷款利率优势被进一步削弱。
另一方面，考虑到房贷贴息政策覆盖范围有限且不涉及存量房贷，对于稳定房地产市场，更大规模的增量政策预期仍在。多位业内人士对第一财经记者表示，综合来看，此次房贷贴息政策的确为公积金贷款利率下调打开了空间，但是否会下调仍取决于存量政策效果和房地产市场修复情况。
这些房贷利率将阶段性降至“2字头”
根据财政部、央行、金融监管总局9月29日联合发布的《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起，满足三大条件可享受年化1%（贷款本金100万元以内）、最长5年的贴息政策支持：一是使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房（不包括使用新发放商业性个人住房贷款置换存量贷款）；二是所购住房建筑面积在120平方米以下；三是所购住房价格在150万元以下。
本次贴息为首次中央财政对个人房贷进行补贴。此前财政部、央行相关负责人举例称，对于一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，考虑到大多数房贷按月付息和还款，贷款余额逐月减少，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。
“严格来说，第一年贷了100万元，第二年因为还了一部分贷款，贷款余额或本金会有所减少，所以实际贴息总额会略低于5万元。但为了政策更为直观理解和通俗易懂，可以直接理解为100万元乘以1%，再计算5年。”易居研究院报告指出。
若从贷款实际利率角度测算，广发证券宏观团队据此倒推估算称，30年商贷利率会从3.1%左右降至2.8%～2.9%，相当于定向降息20～30BP。中金公司按照7月约3.1%的新发放房贷加权平均利率测算称，本次贴息1个百分点以后，房贷利率能够降至2%左右。中信证券也测算称，按2026年二季度新发放个人住房贷款加权平均利率3.05%（央行披露数据为3.06%）测算，贴息后符合条件的首套房贷实际利率约2.05%。
这也意味着，在最长5年的贴息期限内，按照目前首套住房商业性个人住房贷款利率水平，相当于优惠了利率的三分之一。多家国有大行30日在对热点问题答疑中也举例称，如客户的房贷利率为3.05%且符合贴息条件，在贴息期间贷款将按照年化利率2.05%计算利息。
易居研究院测算称，贴息力度与贷款规模直接挂钩，且在100万元上限以内，贷款越多，获得的贴息支持越大。对于百万元级别的住房贷款而言，五年累计5万元的贴息，相当于直接降低了约5%的贷款本金负担，减负效果较为直观。
按照《通知》要求和各银行答疑公告，本次购房贷款贴息政策范围为新发放的商业性个人住房贷款，使用公积金贷款购房的客户，已有相关政策支持，此次不叠加享受政策支持。对于组合贷款中符合条件的商贷能否享受贴息，多位大行客服人员表示，目前文件没有明确说明组合贷的商贷部分是否享受贴息政策，建议节后联系贷款经办支行详细咨询核实。
公积金贷款利率还会下调吗
这也意味着，享受贴息后的首套商业性个人住房贷款利率将低于个人住房公积金贷款利率（5年期以上2.6%）约55BP。在此背景下，住房公积金贷款的利率优势将进一步被削弱。
考虑到全国性房贷贴息政策覆盖面有限，LPR（贷款市场报价利率）已连续16个月“按兵不动”且短期内全面降息概率下降，市场对后续增量政策仍有预期，其中重要方向就是公积金贷款利率下调。今年以来，通过优化贷款额度、拓宽提取用途等，公积金贷款覆盖面已有明显扩大。
“目前5年以上公积金贷款利率为2.6%，与商贷利差大约是45BP，这一利差属于历史相对较低水平，此次贴息后，部分地区与购房人群的商贷利率和公积金贷款利率的利差会更低，从这一角度看公积金贷款利率相对偏高。”广发证券宏观分析师钟林楠表示。
相比之下，此前商贷与公积金贷款之间利差曾一度超过200个基点。天风证券银行业首席分析师刘杰认为，由于公积金利率调整频率低于LPR，导致近年来公积金与商贷利差有所收窄。例如，公积金贷款利率在2025年5月下调后，目前首套5年以上为2.6%，二套为3.075%，而当前住房按揭贷款利率均值约3.1%，部分地区商贷利率一度低至2.8%，与公积金利率较为接近。
“上述情况意味着，引导房贷利率进一步下行，短期未必需要动用LPR这一总量工具，推动公积金与商贷利差的再平衡、存量协商通道打开等措施，均为可选项。”刘杰在报告中说。
事实上，自“928”国常会将“稳定房地产市场”纳入增量政策研究出台名单后，市场上对公积金贷款利率下调的讨论已明显增多。但过去，已降至低位的商贷利率被视为公积金贷款利率进一步下调的掣肘因素。如今，随着贴息政策间接降低商贷利率水平，不少市场人士认为，公积金贷款利率下调的空间进一步打开。
“这次贷款贴息政策本身对公积金贷款利率影响不大，因为贴息覆盖范围相对较小。但是商业性房贷利率经贴息后相当于阶段性、结构性调降了，公积金贷款的优势确实削弱了。所以从这个角度看，公积金贷款利率还有下调空间。”一位资深金融行业人士对记者表示。另有银行研究人士判断，后续不排除公积金贷款利率下调的可能。
值得注意的是，大修后的《住房公积金管理条例》（下称《条例》）已于9月20日起施行。其中值得关注的一点是公积金存贷款利率的调整机制显著简化：公积金存贷款利率的调整机制由“人民银行提出，征求住建部门意见后，报国务院批准”，改为“住房公积金的存、贷利率由国务院决定”。钟林楠认为：“从逻辑上讲，公积金贷款利率的调整不会影响银行息差，受约束也较少。”
“后续公积金贷款利率大概率会和1.5%的缴存利率同步调降，不会直接影响到银行净息差。”国泰海通证券固收首席分析师唐元懋也表示，从公积金自身收支结构看，如果存贷利率同步调降，能够缓解贷款降息对公积金增值收益的压缩。
“公积金利率下调存在一定可能性。”华泰证券固收首席分析师张继强判断，考虑到《条例》已施行，加上住建部提出“十五五”时期扩大公积金制度覆盖面等，制度铺垫已到位，利率下调可能是下一步。且经过今年一系列改革后，公积金对房贷覆盖面已经明显扩大。不过，贴息后的商贷利率 （2%左右）已经低于当前公积金利率，再下调公积金利率的紧迫性看似不高。
(本文来自第一财经) |
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