房贷贴息落地，存量房贷为何被区别对待？

宁飘飘

房贷贴息落地，存量房贷为何被区别对待？

来源：起点财经



财政开始帮购房者承担房贷利息了。

可对已经买房、每个月还在还贷的人来说，看完政策，难免会有一个疑问：

新买房的人有补贴，已经买房的负担怎么办？

尤其是那些买房时总价较高、贷款较多的家庭。收入没有跟上，房子又贬值了，每月还款压力并不会因为"已经买了房"而减轻。

他们关心能不能得到支持，完全可以理解。

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，自10月1日起实施居民购房贷款贴息政策：对符合条件的新发放首套住房商业贷款，按贷款本金给予年化1个百分点的财政贴息，期限最长5年，单户贴息贷款规模上限100万元，实施期暂定1年。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款贴息。通知同时明确，存量房贷不在支持范围内，也不能通过置换贷款享受优惠。

政策给准备买房的家庭带来实惠，也把一个问题摆上台面：

稳楼市的钱优先补贴新购房群体，已经背上房贷的家庭，又该放在什么位置？





房贷贴息，优先推动新的购房需求

政策划定的范围很清楚：

首套住房、新发放商业贷款，建筑面积不超过120平方米，总价不超过150万元，同时满足才能享受。符合条件的新房和二手房都可以。

三部门解读称，政策聚焦首套刚需，重点支持新市民、新就业大学生和城镇工薪家庭，帮助买最普通房子的收入相对不高家庭"降点月供"。

力度不算小。

经过多轮降息，5年期以上LPR已从2019年8月的4.85%降至3.5%的历史最低位，首套商贷利率普遍执行3.05%至3.45%。

1个百分点的贴息，相当于在现有利率基础上再优惠约三分之一。以一笔长期限100万元贷款计算，考虑余额逐月减少，最多可累计少付利息近5万元。



图2 5年期以上LPR走势

对已经攒够首付、有稳定收入，却还在犹豫月供是否太重的人，连续几年的利息补贴，很可能刺激他们下决心。

政策瞄准的是"促成交易"这个环节。

今年1至8月，新建商品房销售面积同比下降12.1%，二手房网签面积却达5.5亿平方米、同比增长10.6%，连续多月超过新房。

一笔新交易完成，新房成交帮开发商回款，二手房成交让卖方拿到置换资金，随后还有装修、家电等消费支出。

存量贴息的传导路径不同：

房子已经成交，补贴改善的是家庭每月收支，省下的钱用于消费、储蓄还是提前还贷，要看各家情况。两

类支持都有价值，只是见效的位置不同：

新增贴息直接影响购房决定，存量减负直接影响已购家庭的日常生活。



覆盖存量，需要算另一笔财政账

这次贴息，中央财政承担90%，地方承担10%。

中央出大头，减轻地方配套压力，也让政策落实少一些对当地财力的依赖。

但把范围扩大到存量，支出不是小数目。

先看存量有多大。

2026年二季度末，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，仅上半年就减少7163亿元。这已是连续第三年多缩水：2023年出现1997年以来首次负增长，2024年末37.68万亿元，2025年末37.01万亿元。



图1 个人住房贷款余额变化

算一笔账：

纳入贴息的余额若为1万亿元，按年化1个百分点，一年支出100亿元；覆盖10万亿元，一年1000亿元；36.29万亿元全部纳入，一年约3629亿元。

作为参照，2023年和2024年两轮存量房贷利率下调，每年为借款人省息1600至1700亿元和约1500亿元，而且那是银行让利，不动用财政资金。

这次是财政真金白银出钱，性质完全不同。



图3 存量房贷贴息财政成本测算

存量借款人的情况也更复杂：

有的是唯一自住房，有的是多套住房；

有人收入稳定，有人已遭遇失业降薪。

统一按余额补贴，贷款多者多得，却未必是生活最困难的人；进一步区分首套、收入和偿债压力，又要建立审核执行机制，精准是有成本的。

这些都是扩大支持时的约束。

但有财政约束，不等于存量减负没有讨论空间。全面覆盖、限定额度、针对困难家庭支持，所需资金与政策效果并不相同，不能混为一谈。



老业主的压力，同样影响消费

家庭收入在支付房贷、养育、医疗等必要支出后还剩多少，直接决定还能消费多少。月供占收入比例较高的家庭，哪怕拥有一套房，也可能长期处于现金紧张状态。

房价下跌还会加重这种谨慎。

2026年8月，二三线城市二手住宅价格同比分别下降4.9%和5.6%，一线城市也下降2.7%。资产在缩水，贷款本金却不随房价下降，家庭会重新评估财务安全，减少非必要开支，增加储蓄。



图4 2026年8月70城房价同比

此时如果只用"缺乏消费信心"解释他们的行为，就小看了他们每个月都要面对的房贷压力。

宏观数据能看清这种谨慎。

居民部门杠杆率已从2024年一季度的62.3%降至2026年二季度的57.7%；

今年一季度居民债务增速转为-0.4%，是1995年三季度以来首次负增长，房贷连续13个季度负增长。

上半年住户存款增加7.58万亿元，住户贷款反而减少3668亿元。

社科院专家测算，2023至2024年新建住房销售21万亿元，正常情况下按揭余额应增加10万亿元以上，余额不增反降，背后是规模可观的提前还贷。

消费端同样直观：

1至8月社会消费品零售总额同比仅增1.1%，8月当月只有0.4%。

存量减负能释放购买力，有实际经验支撑。

2023年9月，超22万亿元存量首套房贷利率完成下调，平均降0.73个百分点，每年省息1600至1700亿元，惠及约5000万户家庭、1.5亿人，户均每年少还约3200元；2024年10月再批量下调约0.5个百分点，每年省息约1500亿元，落地后有国有大行提前还款日均申请量减少约20%。



图5 两轮存量房贷利率下调对比

当然，省下的钱不会全变成消费：

收入稳定的家庭可能增加支出，就业没把握的人可能先留应急资金。

效果取决于家庭处境，但不能因此否定减负的意义。

同样，减负也不是补偿房价损失：公共财政不可能为高位接盘者兜底，但可以讨论如何帮助偿债压力过大、基本生活受挤压的家庭。

已经完成购房，不代表住房负担已经解决。

对长期贷款家庭来说，签完合同之后，持续多年的收支考验才刚刚开始。



支持新购房，也要关注存量减负

此次贴息值得肯定：

财政直接承担一部分购房成本，比单纯鼓励大家入市，更有实际帮助。

但政策效果不能只看多卖了多少套房，还要看受益家庭的还款负担是否真下降，补贴有没有被卖方提价抵消，新增贷款能否被收入长期支撑。

对存量房贷，后续可以讨论更有针对性的办法：

围绕唯一自住房、收入明显下降、偿债压力较高等条件，研究设置额度和期限的纾困措施；对遭遇失业、重大疾病等困难的借款人，完善可负担、可持续的还款安排。

存量房贷没纳入这次贴息，可以从政策定位和财政安排上理解；老业主希望得到减负，也有充分的现实依据。

两者并不冲突。

帮助一个家庭顺利买下房子，只完成了一部分工作。

此后漫长的还款期里，他们还能不能维持正常生活、承担子女教育和医疗支出、留下一点消费与储蓄的余地，同样关系到楼市和内需能否持续恢复。

注：文中涉及的政策建议，并非本次通知已经作出的安排。

吃鸡爱好者

支持关注房子又贬值了

一颗火星子

新买房的人有补贴这块再跟进就好

今天上班了吗？

哈哈房贷贴息落地信息挺及时

多喝开水

身边人也会关心房子又贬值了

大白熊吃草

哈哈可对已经买房确实该重视！

草莓果酱啵啵

收入没有跟上多来点这种通报

扎染呀

支持关注难免会有一个疑问

小黄鸭呀

先码住，回头再看贷款较多的家庭

包心客

关于房贷贴息落地，本地人还是关心的

草莓果酱啵啵

看完可对已经买房心里有数了

今天上班了吗？

收入没有跟上对老百姓挺重要

草莓果酱啵啵

可对已经买房可以

大白熊吃草

话说收入没有跟上啥时候能见成效