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小区无业委会，居委会代聘物业，一业主称不合规拖欠物业费3600余元，法院判了
小区未成立业主大会、无业主委员会，居委会代为选聘物业公司的行为是否合法？业主能否以此为由拒缴物业费？近日，海南省海口市龙华区人民法院审结一起物业服务合同纠纷，对该类民生问题作出明确司法认定，依法判决拖欠物业费的业主足额缴费，明确特殊情形下居委会代为选聘物业服务企业合法有效。
案件详情：一业主无故拖欠物业公司服务费3600余元
海口市龙华区某小区曾因原物业服务公司退出，面临无人管理的困境。2010年9月，该小区尚未成立业主大会及业主委员会。 为保障小区正常运转、维护全体业主的居住权益，辖区社区居委会发布告示，确定瑞某物业管理有限公司（下称瑞某物业公司）进驻小区提供物业服务。
2010年10月15日，瑞某物业公司与原物业服务企业、社区居委会共同签订《物业移交协议》，完成小区物业项目全套交接工作，此后持续为小区提供常态化、全覆盖的物业服务，保障小区日常有序运行。2019年，章女士购置该小区房屋，成为该小区业主，入住初期均按时足额交纳物业费、电梯费等各项物业相关费用。 自2022年1月起，章女士停止缴费，截至2024年7月，累计拖欠物业服务费、日常养护费、电梯费、停车费等费用共3631.58元。
瑞某物业公司多次上门、书面催告缴费未果后，依法向龙华法院提起诉讼，请求判令章女士全额支付拖欠费用，并承担相应违约金。
法院判决：选聘程序合法，业主应支付相应的物业费等费用
章女士辩称，其与瑞某物业公司之间不存在合法有效的书面物业服务合同。 她主张，案涉物业服务企业未经业主大会公开选聘，相关服务协议未完成主管部门备案手续，且物业公司系居委会指定入驻，所谓临时服务期限早已届满。 同时，章女士认为，物业公司未能举证证明其全面合规履行物业服务义务，无权主张物业费及违约金，请求法院驳回物业公司的全部诉讼请求。
龙华法院经审理查明，2010年瑞某物业公司进驻案涉小区提供服务后，直至2024年7月31日该公司正式退出，案涉小区始终未成立业主大会及业主委员会，亦未完成相关备案手续。 十余年来，瑞某物业公司持续为小区提供基础物业服务，全体业主均长期接受并享受物业服务成果。
法院经审理认为，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。 该案中，原物业公司撤出后小区面临管理真空，为规避小区无人管理、损害全体业主公共利益的情况，辖区居委会代为选定物业公司入驻服务，系履行基层自治管理职责，合法合规。 瑞某物业公司已提供物业服务，章女士应支付相应的物业费等费用。结合案件事实与相关法律法规， 龙华区人民法院依法作出判决，章女士向瑞某物业公司支付2022年1月至2024年7月的物业服务费1882.94元、日常养护费627.75元、电梯费470.89元、停车费650元，各项费用合计3631.58元。
该案承办法官表示，居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在小区未成立、召开业主大会和业主委员会期间，为保障物业管理秩序的正常运行，居委会可组织物业服务企业进驻提供物业服务，代行业委会职责，对辖区内小区事务进行一定的管理，这种管理方式有利于保障广大业主的利益。该案中，瑞某物业公司为小区提供十余年持续服务，业主长期实际接受服务，双方已形成合法有效的事实物业服务关系。业主在实际享受物业服务后，应当依法履行缴纳物业费的义务。
来源：法治日报
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